Ratgeber · Preise in Salzburg

Immobilienpreise in Salzburg: was Wohnen wirklich kostet

Salzburg gilt als teuerste Stadt Österreichs, und beim Grund stimmt das auch: ein Quadratmeter Baugrund kostet in der Stadt € 1.345, das ist nach zwei Wiener Bezirken der dritthöchste Wert Österreichs. Bei den fertigen Wohnungen liegt Salzburg dagegen "nur" auf Platz 16 von 116 Bezirken. Hier stehen die Zahlen, die wirklich bezahlt wurden, statt der Preise, die in Inseraten stehen.

Kauf- und Grundpreise: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise (Stand 2025 bzw. 2025). Das sind ausgewertete Kaufverträge, keine Angebotspreise.

Kaufpreise: was tatsächlich bezahlt wurde

Bezirk	Wohnung	bis 1960	ab 1991	Baugrund
Stadt Salzburgalle 24 Stadtteile	€ 5.025	€ 4.415	€ 6.019	€ 1.345
Salzburg-Umgebung (Flachgau)Wals, Anif, Eugendorf …	€ 4.087	€ 3.395	€ 4.448	€ 404
Hallein (Tennengau)Hallein, Puch …	€ 4.089	€ 3.076	€ 4.711	€ 460

Die Zahlen sind Durchschnitte aus echten Kaufverträgen, aufgeschlüsselt nach Baujahr. Der Abstand zwischen Altbestand und Neubau ist in Salzburg deutlich: In der Stadt liegen zwischen einer Wohnung bis 1960 und einer ab 1991 rund € 1.604 je Quadratmeter.

Die Stadt kostet bei den Wohnungen rund 23 Prozent mehr als der Flachgau. Das klingt nach viel, ist aber der kleinere Teil der Wahrheit: beim Grund ist der Abstand mehr als dreimal so groß.

Die Stadtteile führt der amtliche Preisspiegel nicht einzeln aus: die Zeile "Stadt Salzburg" gilt für alle 24 Stadtteile gemeinsam. Wer die Unterschiede innerhalb der Stadt sehen will, findet sie im Grätzl-Atlas anhand von Lage, Lärm, Grün und Erreichbarkeit.

Der Grund ist das Salzburger Preisproblem

Beim Baugrund liegt die Stadt Salzburg österreichweit auf Platz 3: € 1.345 je Quadratmeter, nur Währing und Döbling in Wien sind teurer. Innsbruck folgt mit deutlichem Abstand, jeder andere Landeshauptstadt-Bezirk liegt darunter.

Der Sprung ins Umland ist entsprechend groß: im Flachgau kostet derselbe Quadratmeter € 404, also rund ein 3,33tel. Der Grund dafür liegt in der Geografie: Mönchsberg, Kapuzinerberg und Gaisberg, die Salzach, die Staatsgrenze und großzügige Schutzzonen schnüren die Stadt ein. Salzburg kann kaum wachsen, und was knapp ist, wird teuer.

Mieten: die zwei Zahlen, die beide "Richtwert" heißen

Der Wohnmarktbericht 2026 der Stadt Salzburg nennt für eine 70-Quadratmeter-Wohnung über 1.500 Euro brutto, also mindestens 15 Euro je Quadratmeter, in attraktiven Lagen über 25. Kleine Wohnungen kosten je Quadratmeter mehr als große.

Beim Wort "Richtwert" gehen in Salzburg zwei völlig verschiedene Zahlen durcheinander. Sie zu verwechseln kostet Geld, deshalb hier beide nebeneinander:

Mietrecht: € 9,31 je m²

Der Richtwert nach dem Richtwertgesetz, gültig seit 1. April 2026. Er ist die gesetzliche Obergrenze für Altbauwohnungen in der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953, mehr als zwei Wohnungen im Haus). Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung sind erlaubt. Salzburg hat damit den zweithöchsten Richtwert Österreichs, nur Vorarlberg liegt darüber.

Wohnbeihilfe: € 12,57 je m²

Der Mietrichtwert des Landes für die erweiterte Wohnbeihilfe. Er ist keine Obergrenze für den Vermieter, sondern die Grenze, bis zu der das Land fördert: liegt der Hauptmietzins darüber, fällt die erweiterte Wohnbeihilfe weg. Er gilt in der Stadt Salzburg und in den größeren Zentren des Landes.

Beide Zahlen betreffen den Hauptmietzins, also die Nettomiete ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Was Sie überweisen, liegt regelmäßig ein Drittel darüber.

Was den Preis einer Salzburger Lage wirklich treibt

Der Bezirksschnitt ist eine grobe Auskunft. Innerhalb der Stadt entscheiden ganz andere Dinge, und für die gibt es bei uns Karten und Zahlen je Adresse:

Lärm: Eine ruhige Seitengasse und die Alpenstraße liegen 200 Meter auseinander und mehrere Preisklassen. Die amtliche Lärmkarte zeigt es je Adresse.
Widmung: Was auf dem Nachbargrundstück entstehen darf, entscheidet über Aussicht und Ruhe von morgen. Der Flächenwidmungsplan sagt es vorher.
Erreichbarkeit: Die echte Fahrzeit ins Zentrum, mit Obus, Rad, Auto oder zu Fuß, gerechnet aus dem Fahrplan statt aus der Luftlinie.
Förderung: Wohnbeihilfe und Wohnbauförderung des Landes senken die tatsächliche Belastung oft deutlich. Der Rechner zeigt, was übrig bleibt.

Jede Lage in Salzburg mit ihren echten Daten:Grätzl-Atlas Salzburg

Häufige Fragen zu den Preisen in Salzburg

Ist Salzburg wirklich die teuerste Stadt Österreichs?

Beim Baugrund praktisch ja: € 1.345 je Quadratmeter sind österreichweit Platz 3, hinter Währing und Döbling und vor Innsbruck. Bei fertigen Eigentumswohnungen liegt Salzburg mit rund € 5.025 je Quadratmeter auf Platz 16 von 116 Bezirken, also hinter neun Wiener Bezirken und hinter Innsbruck. Bei den Mieten gehört Salzburg zu den teuersten Städten des Landes, der Richtwert ist der zweithöchste nach Vorarlberg.

Sind das Angebotspreise oder tatsächlich bezahlte Preise?

Tatsächlich bezahlte. Die Zahlen stammen aus dem amtlichen Preisspiegel der Statistik Austria, der ausgewertete Kaufverträge zusammenfasst (Stand 2025). Ein Inserat liegt regelmäßig darüber: Angebot und Abschluss sind zwei verschiedene Dinge, und wir rechnen sie bewusst nicht ineinander.

Warum gibt es keine Preise je Stadtteil?

Weil es sie amtlich nicht gibt. Der Preisspiegel weist die Stadt Salzburg als einen politischen Bezirk aus, und ein Preis je Stadtteil aus einzelnen Inseraten wäre eine Zahl mit dem Anschein von Genauigkeit. Was wir stattdessen je Stadtteil zeigen: Lärm, Wärme, Grün, Erreichbarkeit und Lauflage, alles aus amtlichen Quellen und je 250-Meter-Zelle.

Wie viel günstiger ist das Umland?

Bei Wohnungen kostet der Flachgau rund € 4.087 je Quadratmeter gegenüber € 5.025 in der Stadt, der Tennengau um Hallein liegt praktisch gleichauf mit dem Flachgau. Beim Baugrund ist der Unterschied dramatisch: € 404 gegenüber € 1.345. Wer baut statt kauft, spart im Umland also am meisten, muss dafür aber die Fahrzeit rechnen.

Was ist der Unterschied zwischen € 9,31 und € 12,57?

€ 9,31 ist der mietrechtliche Richtwert: die gesetzliche Obergrenze für Altbauwohnungen in der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes, seit 1. April 2026. € 12,57 ist der Mietrichtwert der Wohnbeihilfe: bis zu diesem Hauptmietzins fördert das Land, darüber fällt die erweiterte Wohnbeihilfe weg. Die eine Zahl begrenzt, was der Vermieter verlangen darf, die andere, was das Land noch mitträgt.

Womit muss ich neben dem Kaufpreis rechnen?

Mit rund 10 Prozent Nebenkosten: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent Grundbucheintragung, dazu Vertragserrichtung und, wenn ein Makler vermittelt, dessen Provision. Die Grundbuch-Gebührenbefreiung für den Ersterwerb ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen.

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Stand: August 2026. Kauf- und Grundpreise STATISTIK AUSTRIA (2025 bzw. 2025), Mieten Wohnmarktbericht 2026 der Stadt Salzburg, Richtwerte nach Richtwertgesetz und Wohnbeihilfe-Richtlinien des Landes. Orientierung, keine Rechts- oder Anlageberatung.