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Ratgeber für Vermieter

Wohnung vermieten in Wien, Schritt für Schritt

Du willst deine Wohnung privat vermieten, ohne Makler und ohne böse Überraschungen? Hier steht, was in Österreich wirklich zu tun ist: von den Pflicht-Unterlagen über den richtigen Mietzins bis zur Übergabe. Und dein Inserat geht bei wohnwahn kostenlos online, meist in unter einer Minute.

Inserat kostenlos erstellen →Ohne Konto · in etwa 5 Minuten · keine Provision
Steggasse Tenement House, Wien
Alberto Fernandez Fernandez · CC BY 2.5

Die 7 Schritte im Überblick

  1. 01

    Entscheiden: befristet oder unbefristet

    Befristete Wohnungs-Mietverträge müssen schriftlich sein und mindestens 3 Jahre laufen. Deine Mieter können nach dem ersten Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen, du bist an die Laufzeit gebunden.

  2. 02

    Unterlagen besorgen

    Allen voran der Energieausweis: HWB und fGEE gehören verpflichtend ins Inserat. Dazu Grundriss, Betriebskosten-Übersicht und ein paar gute Fotos.

  3. 03

    Mietzins realistisch ansetzen

    Je nach Gebäude gilt der Richtwertmietzins (typisch im Altbau) oder ein freier Mietzins. Vergleiche ähnliche Wohnungen über den Quadratmeterpreis und weise die Betriebskosten getrennt aus.

  4. 04

    Inserat erstellen

    Ehrlicher Titel, klare Eckdaten, gute Fotos, konkrete Lage-Beschreibung. Bei wohnwahn ergänzt das Inserat automatisch echte Lage-Daten deiner Adresse.

  5. 05

    Anfragen und Besichtigungen

    Anfragen gehen direkt an dich. Sammle Termine, statt einzeln zu laufen, und frag früh die Eckpunkte ab (Einzugstermin, Haushaltsgröße, Einkommen).

  6. 06

    Mietvertrag abschließen

    Schriftlich, mit klaren Regelungen zu Kaution (üblich sind drei Bruttomonatsmieten), Betriebskosten und Instandhaltung. Die frühere Mietvertragsgebühr für Wohnungen ist abgeschafft.

  7. 07

    Übergabe dokumentieren

    Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustand und Fotos, von beiden unterschrieben. Das erspart dir am Ende des Mietverhältnisses die meisten Diskussionen.

Pflichten und Unterlagen: das musst du haben

Der Energieausweis ist Pflicht, schon im Inserat

Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) müssen Heizwärmebedarf (HWB) und Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) bereits im Inserat stehen, seit 30. Mai 2026 zusätzlich die Energieeffizienzklasse. Fehlt der Ausweis, drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig; für viele Wohnungen existiert bereits einer beim Hausverwalter.

Grundriss
Mit Quadratmeter-Angaben; Interessenten fragen sonst garantiert nach.
Betriebskosten
Aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung; im Inserat getrennt von der Miete ausweisen.
Fotos
Hell, aufgeräumt, quer. Das erste Foto entscheidet über den Klick.
Eigentumsnachweis
Grundbuchauszug bereithalten; seriöse Mieter fragen danach.

Der richtige Mietzins: Richtwert oder frei?

Welche Miete du verlangen darfst, hängt vom Gebäude ab. Vereinfacht: Für viele Altbauwohnungen (Baubewilligung vor 1945) gilt das Richtwertsystem des Mietrechtsgesetzes, der Wiener Richtwert wird amtlich kundgemacht, dazu kommen Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung. Für Neubauten und die meisten neueren Eigentumswohnungen gilt dagegen ein frei vereinbarter Mietzins.

Zwei Dinge gelten fast immer: Bei befristeten Verträgen im Richtwert-Bereich ist ein Befristungsabschlag von 25 Prozent abzuziehen. Und ein überhöhter Richtwert-Mietzins kann noch Jahre später bei der Schlichtungsstelle angefochten werden, ehrlich kalkulieren schützt dich also selbst.

Für die Orientierung: Vergleiche ähnliche Wohnungen in deinem Grätzl über den Quadratmeterpreis (Kaltmiete geteilt durch Fläche) statt über die Gesamtmiete, und weise Miete und Betriebskosten getrennt aus. Das wirkt seriös und erspart Rückfragen.

Dieser Ratgeber ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Ob Richtwert- oder freier Mietzins gilt, hängt vom Einzelfall ab; im Zweifel hilft die Schlichtungsstelle oder eine kurze rechtliche Beratung (etwa bei der Mietervereinigung, der Wirtschaftskammer oder einem Anwalt).

Das Inserat: kostenlos, ehrlich und in Minuten online

Seit dem Bestellerprinzip zahlt die Maklerprovision, wer den Makler beauftragt, bei der Vermietung also du. Selbst inserieren spart dir das komplett, und bei wohnwahn kostet es nichts: kein Paket, keine Laufzeit, keine versteckten Gebühren.

In Minuten live
Ein automatischer Qualitäts-Check prüft dein Inserat; besteht es, ist es sofort online, ohne Wartezeit auf eine Freigabe.
Echte Lage-Daten inklusive
wohnwahn ergänzt automatisch, was kein Portal zeigt: Erreichbarkeit je Verkehrsmittel, Sonnenstunden, Klima, Lärm und die Umgebung deiner Adresse. Dein Inserat wird glaubwürdiger.
Anbieter-Konto inklusive
Du siehst Aufrufe und Anfragen je Inserat, bearbeitest jederzeit selbst nach und markierst mit einem Klick als vermietet.
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Mietvertrag und Übergabe: die letzten Meter

Befristung
Befristete Wohnungs-Mietverträge: schriftlich, mindestens 3 Jahre. Mieter dürfen nach einem Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen.
Kaution
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, getrennt vom eigenen Vermögen veranlagt (etwa am Sparbuch). Am Ende gehört sie samt Zinsen zurück, abzüglich belegter Schäden.
Betriebskosten
Einmal jährlich abrechnen; im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bis 30. Juni des Folgejahres.
Übergabeprotokoll
Zählerstände, Zustand, Schlüsselanzahl, Fotos, zwei Unterschriften. Fünf Minuten Aufwand, die sich immer auszahlen.
Steuer
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Für Details lohnt eine kurze steuerliche Beratung.

Häufige Fragen zum Vermieten

Was kostet es, die Wohnung zu inserieren?

Bei wohnwahn nichts. Kein Paket, keine Laufzeit, keine Provision. wohnwahn ist ein privates, unabhängiges Projekt und verdient an der Vermittlung nichts.

Darf ich meine Wohnung ohne Makler vermieten?

Ja, selbstverständlich. Es gibt keine Maklerpflicht. Seit dem Bestellerprinzip zahlt die Provision, wer den Makler beauftragt, selbst zu inserieren spart dir diese Kosten komplett.

Brauche ich wirklich einen Energieausweis?

Ja. HWB und fGEE müssen schon im Inserat stehen (seit 30. Mai 2026 auch die Energieeffizienzklasse), spätestens bei Vertragsabschluss ist der Ausweis vorzulegen. Ohne drohen Strafen bis 1.450 Euro. Der Ausweis gilt 10 Jahre, oft existiert für das Haus bereits einer.

Wie lange muss ich befristen?

Ein befristeter Wohnungs-Mietvertrag muss schriftlich sein und mindestens 3 Jahre laufen. Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Deine Mieter können nach dem ersten Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen.

Was ist der Unterschied zwischen Richtwert- und freiem Mietzins?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (typisch: Altbau mit Baubewilligung vor 1945) ist die Miete über das Richtwertsystem gedeckelt, mit Zu- und Abschlägen je nach Lage und Ausstattung und einem Abschlag von 25 Prozent bei Befristung. Bei Neubauten und den meisten neueren Eigentumswohnungen ist der Mietzins frei vereinbar. Im Zweifel klärt das die Schlichtungsstelle.

Wie schnell ist mein Inserat online?

Bei wohnwahn meist in unter einer Minute: Ein automatischer Qualitäts-Check prüft die Angaben, danach ist das Inserat sofort in der Suche sichtbar. Nur Ausnahmefälle sieht sich kurz ein Mensch an.

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Stand: Juli 2026 · Orientierung, keine Rechtsberatung