Ratgeber für Vermieter
Wohnung vermieten in Wien, Schritt für Schritt
Du willst deine Wohnung privat vermieten, ohne Makler und ohne böse Überraschungen? Hier steht, was in Österreich wirklich zu tun ist: von den Pflicht-Unterlagen über den richtigen Mietzins bis zur Übergabe. Und dein Inserat geht bei wohnwahn kostenlos online, meist in unter einer Minute.
Die 7 Schritte im Überblick
- 01
Entscheiden: befristet oder unbefristet
Befristete Wohnungs-Mietverträge müssen schriftlich sein und mindestens 3 Jahre laufen. Deine Mieter können nach dem ersten Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen, du bist an die Laufzeit gebunden.
- 02
Unterlagen besorgen
Allen voran der Energieausweis. Ins Inserat gehören HWB und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse, mit einem älteren, noch gültigen Ausweis weiterhin HWB und fGEE. Dazu Grundriss, Betriebskosten-Übersicht und ein paar gute Fotos.
- 03
Mietzins realistisch ansetzen
Je nach Gebäude gilt der Richtwertmietzins (typisch im Altbau) oder ein freier Mietzins. Vergleiche ähnliche Wohnungen über den Quadratmeterpreis und weise die Betriebskosten getrennt aus.
- 04
Inserat erstellen
Ehrlicher Titel, klare Eckdaten, gute Fotos, konkrete Lage-Beschreibung. Bei wohnwahn ergänzt das Inserat automatisch echte Lage-Daten deiner Adresse.
- 05
Anfragen und Besichtigungen
Anfragen gehen direkt an dich. Sammle Termine, statt einzeln zu laufen, und frag früh die Eckpunkte ab (Einzugstermin, Haushaltsgröße, Einkommen).
- 06
Mietvertrag abschließen
Schriftlich, mit klaren Regelungen zu Kaution (üblich sind drei Bruttomonatsmieten), Betriebskosten und Instandhaltung. Die frühere Mietvertragsgebühr für Wohnungen ist abgeschafft.
- 07
Übergabe dokumentieren
Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustand und Fotos, von beiden unterschrieben. Das erspart dir am Ende des Mietverhältnisses die meisten Diskussionen.
Pflichten und Unterlagen: das musst du haben
Der Energieausweis ist Pflicht, schon im Inserat
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) verlangt die Kennzahlen schon im Inserat. Seit 1. Juli 2026 gehören ins Inserat der Heizwärmebedarf (HWB) und der Endenergiebedarf (EEB) samt Gesamtenergieeffizienzklasse, etwa „HWB 45 kWh/m²a, EEB 95 kWh/m²a, Klasse B fossil“. Mit einem älteren, noch gültigen Ausweis (zehn Jahre ab Ausstellung) reichen wie bisher HWB und fGEE, ebenso, solange das Bundesland den neuen Ausweis noch nicht vorsieht. Fehlt der Ausweis, drohen Verwaltungsstrafen bis 1.450 Euro. Seit Juli 2026 musst du ihn auch vorlegen, wenn du einen Mietvertrag verlängerst. Der Ausweis ist 10 Jahre gültig; für viele Wohnungen existiert bereits einer beim Hausverwalter.
- Grundriss
- Mit Quadratmeter-Angaben; Interessenten fragen sonst garantiert nach.
- Betriebskosten
- Aktuelle Vorschreibung der Hausverwaltung; im Inserat getrennt von der Miete ausweisen.
- Fotos
- Hell, aufgeräumt, quer. Das erste Foto entscheidet über den Klick.
- Eigentumsnachweis
- Grundbuchauszug bereithalten; seriöse Mieter fragen danach.
Der richtige Mietzins: Richtwert oder frei?
Welche Miete du verlangen darfst, hängt vom Gebäude ab. Vereinfacht: Für viele Altbauwohnungen (Baubewilligung vor 1945) gilt das Richtwertsystem des Mietrechtsgesetzes, der Wiener Richtwert wird amtlich kundgemacht, dazu kommen Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung. Für Neubauten und die meisten neueren Eigentumswohnungen gilt dagegen ein frei vereinbarter Mietzins.
Zwei Dinge gelten fast immer: Bei befristeten Verträgen im Richtwert-Bereich ist ein Befristungsabschlag von 25 Prozent abzuziehen. Und ein überhöhter Richtwert-Mietzins kann noch Jahre später bei der Schlichtungsstelle angefochten werden, ehrlich kalkulieren schützt dich also selbst.
Für die Orientierung: Vergleiche ähnliche Wohnungen in deinem Grätzl über den Quadratmeterpreis (Kaltmiete geteilt durch Fläche) statt über die Gesamtmiete, und weise Miete und Betriebskosten getrennt aus. Das wirkt seriös und erspart Rückfragen.
Dieser Ratgeber ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Ob Richtwert- oder freier Mietzins gilt, hängt vom Einzelfall ab; im Zweifel hilft die Schlichtungsstelle oder eine kurze rechtliche Beratung (etwa bei der Mietervereinigung, der Wirtschaftskammer oder einem Anwalt).
Das Inserat: kostenlos, ehrlich und in Minuten online
Seit dem Bestellerprinzip zahlt die Maklerprovision, wer den Makler beauftragt, bei der Vermietung also du. Selbst inserieren spart dir das komplett, und bei wohnwahn kostet es nichts: kein Paket, keine Laufzeit, keine versteckten Gebühren.
- In Minuten live
- Ein automatischer Qualitäts-Check prüft dein Inserat; besteht es, ist es sofort online, ohne Wartezeit auf eine Freigabe.
- Echte Lage-Daten inklusive
- wohnwahn ergänzt automatisch, was kein Portal zeigt: Erreichbarkeit je Verkehrsmittel, Sonnenstunden, Klima, Lärm und die Umgebung deiner Adresse. Dein Inserat wird glaubwürdiger.
- Anbieter-Konto inklusive
- Du siehst Aufrufe und Anfragen je Inserat, bearbeitest jederzeit selbst nach und markierst mit einem Klick als vermietet.
- Anfragen direkt zu dir
- Interessenten schreiben dir direkt per E-Mail, ohne Zwischenschritt und ohne dass wohnwahn mitverdient.
Mietvertrag und Übergabe: die letzten Meter
- Befristung
- Befristete Wohnungs-Mietverträge: schriftlich, mindestens 3 Jahre. Mieter dürfen nach einem Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen.
- Kaution
- Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, getrennt vom eigenen Vermögen veranlagt (etwa am Sparbuch). Am Ende gehört sie samt Zinsen zurück, abzüglich belegter Schäden.
- Betriebskosten
- Einmal jährlich abrechnen; im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bis 30. Juni des Folgejahres.
- Übergabeprotokoll
- Zählerstände, Zustand, Schlüsselanzahl, Fotos, zwei Unterschriften. Fünf Minuten Aufwand, die sich immer auszahlen.
- Steuer
- Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Für Details lohnt eine kurze steuerliche Beratung.
Häufige Fragen zum Vermieten
Was kostet es, die Wohnung zu inserieren?
Bei wohnwahn nichts. Kein Paket, keine Laufzeit, keine Provision. wohnwahn ist ein privates, unabhängiges Projekt und verdient an der Vermittlung nichts.
Darf ich meine Wohnung ohne Makler vermieten?
Ja, selbstverständlich. Es gibt keine Maklerpflicht. Seit dem Bestellerprinzip zahlt die Provision, wer den Makler beauftragt, selbst zu inserieren spart dir diese Kosten komplett.
Brauche ich wirklich einen Energieausweis?
Ja. Ins Inserat gehören HWB und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse, mit einem älteren, noch gültigen Ausweis weiterhin HWB und fGEE. Vor der Unterschrift ist der Ausweis vorzulegen, seit Juli 2026 auch bei einer Vertragsverlängerung. Ohne drohen Strafen bis 1.450 Euro. Der Ausweis gilt 10 Jahre, oft existiert für das Haus bereits einer.
Wie lange muss ich befristen?
Ein befristeter Wohnungs-Mietvertrag muss schriftlich sein und mindestens 3 Jahre laufen. Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann als unbefristet. Deine Mieter können nach dem ersten Jahr mit 3 Monaten Frist kündigen.
Was ist der Unterschied zwischen Richtwert- und freiem Mietzins?
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (typisch: Altbau mit Baubewilligung vor 1945) ist die Miete über das Richtwertsystem gedeckelt, mit Zu- und Abschlägen je nach Lage und Ausstattung und einem Abschlag von 25 Prozent bei Befristung. Bei Neubauten und den meisten neueren Eigentumswohnungen ist der Mietzins frei vereinbar. Im Zweifel klärt das die Schlichtungsstelle.
Wie schnell ist mein Inserat online?
Bei wohnwahn meist in unter einer Minute: Ein automatischer Qualitäts-Check prüft die Angaben, danach ist das Inserat sofort in der Suche sichtbar. Nur Ausnahmefälle sieht sich kurz ein Mensch an.
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Stand: Juli 2026 · Orientierung, keine Rechtsberatung