Bauwerksbuch in Wien: Braucht dein Haus eines?

Eine elektronische Akte für ein Gebäude. Sie enthält die Bewilligungen, die Bauteile, die bei schlechtem Zustand Menschen gefährden können (Tragwerk, Fassade, Geländer, Dach), wann sie geprüft werden müssen, die Ergebnisse, ein Verzeichnis der Mängel und einen Plan zu ihrer Behebung (§ 128a Abs. 4 Bauordnung für Wien). Die Stadt nennt es auch „Gebäudepickerl“.

Für bestehende Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, bis 31. Dezember 2027, für Gebäude vom 1. Jänner 1919 bis 1. Jänner 1945 bis 31. Dezember 2030 (§ 128a Abs. 3). Maßgeblich ist das Jahr der ersten Errichtung. Neu-, Zu- und Umbauten brauchen das Buch schon seit 2014, bis zur Fertigstellungsanzeige.

Gebäude mit höchstens 50 m² bebauter Grundfläche, Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser (§ 128a Abs. 2 und 3). Ein frei stehendes Gartenhaus oder Carport bis 50 m² braucht also kein eigenes. Ob ein angebauter Carport zur bebauten Fläche des Hauses zählt, sagt dir im Zweifel die MA 37.

Anbieter mit veröffentlichtem Preis verlangen für ein Zinshaus mit einer Stiege und rund 1.500 m² samt Bauakt und Erstprüfung 2.300 bis 3.750 Euro (Median von fünf: 2.956 Euro), für ein Einfamilienhaus mit rund 150 m² 1.130 bis 2.460 Euro, teils ohne Bauakt (Median von sieben: 1.392 Euro). Alle Preise netto, die Umsatzsteuer kommt meist dazu. Nicht enthalten sind die Behebung gefundener Mängel, vertiefte Untersuchungen bei Verdacht, die späteren Prüfungen und die laufende Führung des Buchs. Stand 3. November 2026.

Die Kosten sind Aufwendungen für die Liegenschaft. Alle Wohnungseigentümer tragen sie nach ihren Anteilen, außer ihr habt schriftlich einen anderen Schlüssel vereinbart (WEG § 32), und meist wird aus der Rücklage bezahlt. Zur Größenordnung: 2.956 Euro sind rund 15 Prozent einer Jahres-Mindestrücklage für 1.500 m² Nutzfläche. Ob das Buch als Erhaltung gilt, ist nicht entschieden. Davon hängt ab, ob die Verwaltung es als ordentliche Verwaltung beauftragt oder ob ihr darüber abstimmt.

Gilt für deine Wohnung das Mietrechtsgesetz voll (bei Altbauten vor 1945 der Normalfall), zählt es die Betriebskosten in § 21 abschließend auf, und das Bauwerksbuch steht nicht darin. Eine Entscheidung des OGH dazu gibt es bisher nicht. In Ein- und Zweifamilienhäusern und in vielen ausgebauten Dachgeschoßen gilt § 21 nicht, dort zählt der Mietvertrag. Eine solche Vorschreibung kannst du bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen, Antrag und Verfahren sind kostenlos.

Ziviltechniker mit passendem Fachgebiet, gerichtlich beeidete Sachverständige mit passendem Fachgebiet und Baumeister, auch planende Baumeister, nicht aber auf die Ausführung beschränkte Baugewerbetreibende (FAQ der MA 37). Sie dürfen weder selbst Eigentümer sein noch bei ihm angestellt oder Organ seiner Gesellschaft (§ 128a Abs. 2 und 3).

1. Bauzeit klären (Check auf dieser Seite, Hotline, Planeinsicht).
2. Vorhandene Pläne und Bescheide sammeln. Fehlt etwas, früh einen Termin im Planarchiv der MA 37 buchen.
3. Eine befugte Fachperson beauftragen.
4. Die Begehung ankündigen und den Zugang zu Dach, Keller, Stiegen und einzelnen Wohnungen sichern.
5. Erstprüfung und Buch in elektronischer Form erhalten.
6. Die Bestätigungen online registrieren. Das darf jede Person, auch die Fachperson oder die Verwaltung.
7. Mängel nach dem Plan beheben und die Prüftermine einhalten.

Prüf die Befugnis in den öffentlichen Verzeichnissen (Ziviltechnikerkammer, Liste der Gerichtssachverständigen, Gewerbeinformationssystem GISA). Im Angebot sollte stehen, ob Planbeschaffung, Registrierung und die signierte Bestätigung enthalten sind, wie gründlich geprüft wird und ob der Preis je Gebäude oder je Stiege gilt. Frag auch, ob dieselbe Firma die Mängel beheben möchte.

Die Abstände legt die Fachperson im Buch fest. Die MA 37 schlägt als Richtwert eine Hauptprüfung durch eine befugte Person alle 10 Jahre vor. Hat ein Bauteil einen leichten Mangel, wird er dazwischen spätestens alle 3 (Fassade, Treppen) bzw. 5 Jahre (Dach, Decken, Wände) kontrolliert, bei schwerem Mangel jährlich. Diese Kontrollen dürfen auch Eigentümer, Hausverwaltung oder ein Kontrolleur nach ÖNORM B 1300 machen. Bei Gefahr ist sofort zu handeln (Erläuterungen der MA 37, Kap. 2.7 und Anhang B).

Online auf der Registrierungsseite der Stadt Wien. Hochgeladen werden die elektronisch signierte Erstellungsbestätigung und die Bestätigung der Erstprüfung, nicht das Buch selbst; die Registrierungsnummer aus der Bestätigungsmail gut aufheben. Bis 25. August 2026 waren rund 2.000 Gebäude von vor 1919 registriert. § 128c sieht keine öffentliche Abfrage vor, und wir haben keine gefunden. Frag die Hausverwaltung oder die Eigentümer.

Die Baupolizei hat im ORF angekündigt, ab 1. Jänner 2028 zu mahnen und danach Strafverfahren einzuleiten. Übertretungen der Bauordnung können mit bis zu 50.000 Euro bestraft werden, führen sie zu einer Gefahr für Leben oder Gesundheit, mit bis zu 300.000 Euro (§ 135 Abs. 1 und 3).

Ist eine Hausverwaltung bestellt, führt sie das Bauwerksbuch (§ 128a Abs. 5). Für Versäumnisse haftet sie an Stelle des Eigentümers nur, wenn dieser davon nichts wusste und nichts veranlasst hat. Hat er die Verwaltung nicht sorgfältig ausgewählt oder beaufsichtigt, haftet er daneben (§ 135 Abs. 5).

Es zählt das Jahr, in dem das Gebäude ursprünglich errichtet wurde. Ein späterer Dachgeschoßausbau ändert die Frist nicht, macht das Bauwerksbuch aber schon bis zu seiner Fertigstellungsanzeige fällig (§ 128a Abs. 2). Wurde ein Haus nach 1945 abgetragen und neu aufgebaut, auch auf den alten Kellermauern, gilt es als Neubau (§ 60 Abs. 1 lit. a); wurde es nur instand gesetzt, bleibt das alte Datum. Im Zweifel klärt das die Planeinsicht.

Nicht ganz. Löst sich ein Teil des Hauses und verletzt jemanden, haftet der Besitzer, außer er zeigt, dass er alles Nötige getan hat (§ 1319 ABGB). Ein geführtes Bauwerksbuch mit erledigten Mängeln ist dafür ein guter Nachweis. Es ist aber keine vollständige Schadensliste, prüft nicht, ob alles bewilligt ist, und ersetzt nicht die laufende Erhaltung nach § 129 Bauordnung.

Nein. Er liest dasselbe Verzeichnis der Stadt (Wien Kulturgut), das die MA 37 für die Ersteinschätzung empfiehlt, und laut Stadt Wien folgt daraus keine Rechtssicherheit. Wo das Verzeichnis keine Bauzeit hat, sagt der Check „unbekannt“, nie „ausgenommen“. Rechtsverbindlich ist nur die Planeinsicht bei der MA 37.

Nein. Die ÖNORM B 1300 ist eine freiwillige Norm für die regelmäßige Objektsicherheitsprüfung, das Bauwerksbuch eine Pflicht nach der Wiener Bauordnung. Eine bestehende B-1300-Begehung ersetzt das Buch nicht, kann aber im Buch als Zwischenkontrolle eingeplant werden. Sag das der Fachperson, das spart doppelte Begehungen.