Ratgeber · Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Österreich
Zum Kaufpreis kommen in Österreich rund 6 bis 12 Prozent dazu, je nachdem ob ein Makler vermittelt und ob finanziert wird. Zwei Posten sind gesetzlich fix und nicht verhandelbar, zwei sind es nicht. Hier steht jeder einzeln, mit seiner Rechtsgrundlage und mit dem Betrag, den er bei deinem Preis ausmacht.
Was es bei deinem Kaufpreis ausmacht
Die Rechnung liefert bewusst eine Spanne und keine Punktzahl. Vertragserrichtung und Provision sind frei vereinbart, eine exakte Endsumme würde hier eine Genauigkeit behaupten, die es rechtlich nicht gibt.
| Grunderwerbsteuer3,5 % vom Kaufpreis · gesetzlich fix | € 14.000 |
| Grundbuch-Eintragung1,1 % vom Kaufpreis · gesetzlich fix | € 4.400 |
| Vertrag und Treuhand1 bis 3 % plus Steuer · frei verhandelbar | € 4.800 – € 14.400 |
| Maklerprovisionhöchstens 3 % plus Steuer · gesetzliche Obergrenze | bis € 14.400 |
| Eintragung des Kredits1,2 % der eingetragenen Summe · gesetzlich fix | € 3.600 |
| Nebenkosten gesamtrund 10 bis 13 % des Kaufpreises | € 41.000 – € 51.000 |
Die Eintragung des Kredits rechnet von der Summe, die dafür im Grundbuch steht, und die liegt meist über der Kreditsumme selbst. Die Befreiung für Eigenheime bis 500.000 Euro ist am 1. Juli 2026 ausgelaufen.
Die Posten und woher sie kommen
Zwei Zeilen sind gesetzlich fix, du kannst sie nicht verhandeln und niemand kann sie dir erlassen. Bei den beiden anderen ist die Spanne echt, und bei einem Privatkauf fällt die Provision ganz weg.
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | Vom Kaufpreis samt übernommener Lasten. § 7 GrEStG. Gesetzlich haften alle Beteiligten, vertraglich übernimmt sie praktisch immer die Käuferseite. Abgeführt wird sie meist per Selbstberechnung durch den Vertragserrichter über FinanzOnline. |
| Grundbuch-Eintragung | 1,1 % | Vom Kaufpreis, TP 9 lit b Z 1 GGG, dazu € 81 Eingabengebühr. Erst mit dieser Eintragung bist du Eigentümerin oder Eigentümer, nicht mit der Vertragsunterschrift. |
| Pfandrechts-Eintragung | 1,2 % | Nur mit Kredit, TP 9 lit b Z 4 GGG. Sie rechnet vom eingetragenen Pfandbetrag, und der liegt wegen der Nebengebührensicherstellung meist über der Kreditsumme, oft bei 120 bis 130 Prozent davon. |
| Vertragserrichtung und Treuhand | 1 bis 3 % | Anwalt oder Notar, netto zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, inklusive Beglaubigungen. Frei vereinbar, also verhandelbar. Pauschalen liegen oft am unteren Rand der Spanne. |
| Maklerprovision | höchstens 3 % + USt | Also 3,6 Prozent brutto je Seite, Höchstsatz der Immobilienmaklerverordnung. Das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 gilt nur für die Vermittlung von MIETwohnungen. Beim Kauf zahlt die Käuferseite weiterhin mit. |
Die Grunderwerbsteuer genauer
Der Normalfall ist einfach: 3,5 Prozent der Gegenleistung, also des Kaufpreises samt übernommener Lasten. Bemessungsgrundlage ist der Preis, nicht der Wert. Wer 400.000 Euro zahlt, zahlt 14.000 Euro Steuer, unabhängig davon, was das Objekt geschätzt wert wäre.
Im Familienverband ist es anders, und der Unterschied ist erheblich. Zum Familienverband zählen Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, Geschwister sowie Nichten und Neffen. Dort gilt der Erwerb steuerlich IMMER als unentgeltlich, auch wenn Geld fließt, und die Steuer rechnet im Stufentarif vom Grundstückswert statt vom Kaufpreis.
Der Stufentarif im Familienverband
| Grundstückswert | Satz |
|---|---|
| € 0 – € 250.000 | 0,5 % |
| € 250.000 – € 400.000 | 2 % |
| über € 400.000 | 3,5 % |
Was das ausmacht
| Grundstückswert | im Familienverband | sonst (3,5 %) |
|---|---|---|
| € 250.000 | € 1.250 | € 8.750 |
| € 400.000 | € 4.250 | € 14.000 |
| € 600.000 | € 11.250 | € 21.000 |
Gerechnet mit denselben Stufen, die in der Tabelle darüber stehen. Der Grundstückswert wird nach der Grundstückswertverordnung ermittelt und ist nicht der Kaufpreis; die Ermittlung übernimmt der Vertragserrichter.
Warum die Nebenkosten aus dem Eigenkapital kommen
Banken finanzieren die Nebenkosten üblicherweise nicht mit, weil ihnen dafür keine Sicherheit gegenübersteht: eine bezahlte Steuer lässt sich nicht verwerten. Praktisch heißt das, dass rund 20 Prozent Eigenmittel PLUS die Nebenkosten aus eigener Tasche kommen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das grob 80.000 Euro Eigenmittel und noch einmal 40.000 bis 50.000 Euro Nebenkosten. Wer das erst beim Notar erfährt, hat falsch geplant.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
3,5 Prozent vom Kaufpreis, geregelt in § 7 GrEStG. Im Familienverband gilt stattdessen der Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000, darüber 3,5 Prozent.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Mit Makler und mit Kredit rund 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler und ohne Kredit sind es etwa 6 bis 8 Prozent. Der Unterschied ist die Provision, sie ist der größte einzelne Posten.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Gesetzlich haften alle Vertragsparteien gemeinsam, vertraglich übernimmt sie praktisch immer die Käuferseite. Abgeführt wird sie meist per Selbstberechnung durch Anwalt oder Notar über FinanzOnline.
Was kostet die Eintragung ins Grundbuch?
1,1 Prozent des Kaufpreises für das Eigentumsrecht plus 81 Euro Eingabengebühr. Mit Kredit kommen 1,2 Prozent vom eingetragenen Pfandbetrag dazu, und dieser Betrag liegt meist über der Kreditsumme.
Gibt es die Gebührenbefreiung für das Eigenheim noch?
Nein. Sie ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2026 fallen wieder 1,1 Prozent Eintragungs- und 1,2 Prozent Pfandrechtsgebühr an. Wer sie genutzt hat, muss die fünfjährige Hauptwohnsitz-Nutzung weiterhin nachweisen können.
Wie hoch darf die Maklerprovision beim Kauf sein?
Höchstens 3 Prozent netto je Seite, also 3,6 Prozent brutto. Das ist der Höchstsatz der Immobilienmaklerverordnung. Das Bestellerprinzip, nach dem die Provision zahlt wer bestellt, gilt seit 1. Juli 2023 nur für MIETwohnungen.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Banken verlangen sie aus den Eigenmitteln, weil ihnen dafür keine verwertbare Sicherheit gegenübersteht. Rechne mit rund 20 Prozent Eigenmitteln plus den Nebenkosten obendrauf.
Fällt die Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim bald weg?
Das steht als Prüfauftrag im Regierungsprogramm, ist aber kein Gesetz. Bis auf Weiteres gelten 3,5 Prozent, im Familienverband der günstigere Stufentarif.
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Stand: 2026-08 · Quellen: GrEStG, Gerichtsgebührengesetz (TP 9), Immobilienmaklerverordnung · Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung