Ratgeber für Käufer

Immobilie kaufen: Nebenkosten, Steuern und der Ablauf, ehrlich gerechnet

Zum Kaufpreis kommen in Österreich rund 10 Prozent Nebenkosten dazu, und wer sie erst beim Notar kennenlernt, hat schlecht kalkuliert. Hier steht die ganze Rechnung mit Beispiel, was sich 2026 geändert hat, warum ein Kaufanbot kein Reservierungszettel ist und wie der Weg bis zur Grundbuch-Eintragung wirklich läuft.

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Grunderwerbsteuer	3,5 %	Vom Kaufpreis. Im Familienverband gilt stattdessen der Stufentarif (0,5 / 2 / 3,5 %) vom Grundstückswert.
Grundbuch-Eintragung	1,1 %	Vom Kaufpreis, plus 81 Euro Eingabengebühr. Erst mit der Eintragung bist du Eigentümer.
Pfandrecht (bei Kredit)	1,2 %	Vom eingetragenen Pfandrecht, das meist über der Kreditsumme liegt (Nebengebührensicherstellung).
Vertragserrichtung & Treuhand	1 bis 3 %	Anwalt oder Notar, inklusive Beglaubigungen; Pauschalen sind verhandelbar und liegen oft am unteren Rand.
Maklerprovision	max. 3 % + USt	Also 3,6 Prozent brutto je Seite. Das Bestellerprinzip gilt nur für die Miete, beim Kauf zahlst du als Käufer weiterhin mit.

Beispielrechnung: Wohnung um 400.000 Euro

Grunderwerbsteuer (3,5 %)	14.000 €
Grundbuch-Eintragung (1,1 % + 81 €)	4.481 €
Vertragserrichtung (1 bis 3 %)	4.000 bis 12.000 €
Makler (3,6 % brutto)	14.400 €
Summe ohne Kredit	≈ 37.000 bis 45.000 € (9 bis 11 %)

Mit Kredit kommen die Pfandrechts-Eintragung (bei 300.000 Euro Kreditsumme samt Nebengebührensicherstellung rund 4.300 Euro) und Bankgebühren dazu. Wichtig fürs Budget: Banken finanzieren die Nebenkosten üblicherweise nicht mit, sie kommen aus den Eigenmitteln.

Die Grunderwerbsteuer genauer

Der Normalfall ist einfach: 3,5 Prozent der Gegenleistung, also des Kaufpreises samt übernommener Lasten. Gesetzlich haften zwar alle Beteiligten, vertraglich übernimmt sie praktisch immer die Käuferseite; abgeführt wird sie meist direkt vom Vertragserrichter über FinanzOnline.

Im Familienverband (Ehe- und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie, Geschwister, Nichten und Neffen) gilt der Erwerb steuerlich immer als unentgeltlich, auch wenn Geld fließt: Dann rechnet sich die Steuer im Stufentarif vom Grundstückswert, 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent bis 400.000, darüber 3,5. Bei Übergaben innerhalb der Familie ist das meist deutlich günstiger.

Das Kaufanbot: bindend, kein Reservierungszettel

Der häufigste teure Irrtum beim Kauf: Ein unterschriebenes Kaufanbot ist rechtlich bindend. Nimmt die Verkäuferseite an, ist der Kauf zustande gekommen, ein grundloser Rückzieher kann Schadenersatz kosten, und die Maklerprovision fällt trotzdem an. Unterschreibe also erst, wenn Preis, Finanzierung und Zustand wirklich geklärt sind.

Eine wichtige Ausnahme schützt Schnell-Entscheider: Gibst du die Vertragserklärung noch am Tag der Erstbesichtigung ab und dient die Immobilie deinem dringenden Wohnbedürfnis, kannst du nach dem Konsumentenschutzgesetz binnen einer Woche schriftlich zurücktreten. Verlass dich aber nicht darauf, die Bedingungen sind eng.

Finanzierung: was seit dem Ende der KIM-Verordnung gilt

Die strenge KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, ersatzlos gestrichen sind ihre Regeln aber nicht: Die Finanzmarktaufsicht führt sie als Leitlinie weiter, an der sich die Banken orientieren: höchstens 90 Prozent Beleihung, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für den Schuldendienst, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Praktisch heißt das weiterhin: rund 20 Prozent Eigenmittel plus die Nebenkosten solltest du mitbringen, auch wenn Banken im Einzelfall flexibler sein dürfen als früher.

Vom Anbot ins Grundbuch: der Ablauf

01
Kaufanbot & Annahme
Das schriftliche Anbot ist bindend (siehe oben). Mit der Annahme durch die Verkäuferseite ist der Kauf fixiert, der Kaufvertrag formalisiert ihn.
02
Kaufvertrag & Treuhand
Anwalt oder Notar errichtet den Vertrag, die Unterschriften werden beglaubigt. Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto, nicht direkt an die Verkäuferseite, das schützt beide.
03
Steuer & Rangordnung
Der Vertragserrichter berechnet die Grunderwerbsteuer selbst und merkt die Rangordnung im Grundbuch an, damit dir niemand zuvorkommt.
04
Lastenfreistellung & Eintragung
Alte Pfandrechte der Verkäuferseite werden gelöscht, dann wird dein Eigentum eingetragen. Erst damit bist du Eigentümer; erst dann fließt der Kaufpreis. Praxisüblich dauert das insgesamt 6 Wochen bis 4 Monate.

Eigentumswohnung: die fünf Extra-Prüfungen

Rücklage der Eigentümergemeinschaft: Seit 1. Jänner 2026 beträgt die Mindestrücklage 1,12 Euro je Quadratmeter und Monat. Lass dir den Rücklagenstand zeigen: Eine leere Rücklage plus sanierungsbedürftiges Haus ist eine Nachzahlung mit Ansage.
Jahresabrechnung & Beschlüsse: Betriebskosten-Abrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern: Beschlossene Sanierungen zahlst du nach dem Kauf mit.
Nutzwerte & Parifizierung: Das Nutzwertgutachten bestimmt deinen Miteigentumsanteil und damit deinen Betriebskosten-Schlüssel, kurz prüfen, ob Keller, Balkon und Stellplatz korrekt zugeordnet sind.
Energieausweis: Die Verkäuferseite muss einen höchstens 10 Jahre alten Energieausweis vorlegen und aushändigen; HWB und fGEE gehören schon ins Inserat.
Grundbuch selbst lesen: Lasten, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte stehen im Grundbuchauszug, den bekommst du um wenige Euro online und liest ihn vor dem Anbot, nicht danach.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?

Mit Makler und Kredit rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Grundbuch 1,1 Prozent, Pfandrecht 1,2 Prozent, Vertragserrichtung 1 bis 3 Prozent, Makler 3,6 Prozent brutto. Ohne Makler und ohne Kredit sind es etwa 5,5 bis 7,5 Prozent.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Gesetzlich haften alle Beteiligten gemeinsam, vertraglich übernimmt sie praktisch immer die Käuferseite. Abgeführt wird sie meist per Selbstberechnung durch den Vertragserrichter über FinanzOnline.

Ist ein Kaufanbot wirklich bindend?

Ja. Mit deiner Unterschrift bist du gebunden; nimmt die Verkäuferseite an, ist der Kauf fix. Die wichtigste Ausnahme: Wurde die Erklärung am Tag der Erstbesichtigung abgegeben und dient die Immobilie deinem dringenden Wohnbedürfnis, kannst du binnen einer Woche schriftlich zurücktreten (Konsumentenschutzgesetz).

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die FMA-Leitlinien (Nachfolger der 2025 ausgelaufenen KIM-Verordnung) sehen höchstens 90 Prozent Beleihung vor; praktisch verlangen Banken meist rund 20 Prozent Eigenmittel plus die Nebenkosten, die üblicherweise nicht mitfinanziert werden.

Gibt es die Grundbuch-Gebührenbefreiung noch?

Nein. Die befristete Befreiung für das Eigenheim ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen, seit 1. Juli 2026 fallen wieder 1,1 Prozent Eintragungs- und 1,2 Prozent Pfandrechtsgebühr an. Wer sie genutzt hat, muss die fünfjährige Hauptwohnsitz-Nutzung weiter nachweisen können.

Fällt die Grunderwerbsteuer für das erste Eigenheim bald weg?

Das steht als Prüfauftrag im Regierungsprogramm, ist aber kein Gesetz (Stand Juli 2026). Bis auf Weiteres gelten 3,5 Prozent; im Familienverband der günstigere Stufentarif.

Wann bin ich Eigentümer der Wohnung?

Erst mit der Eintragung deines Eigentumsrechts im Grundbuch, nicht mit der Vertragsunterschrift. Zwischen Vertrag und abgeschlossener Abwicklung liegen praxisüblich 6 Wochen bis 4 Monate.

Brauche ich einen Notar oder reicht ein Anwalt?

Beide dürfen den Kaufvertrag errichten und als Treuhänder abwickeln; beglaubigt werden müssen die Unterschriften in jedem Fall. Die Kosten liegen bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises und sind verhandelbar.

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Stand: Juli 2026 (Grundbuch-Befreiung ausgelaufen 30.6.2026, FMA-Leitlinien nach KIM-V, Mindestrücklage 2026) · Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung