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Ratgeber für Käufer

Immobilie kaufen: das Kaufanbot, der Ablauf und die Prüfungen

Der teuerste Irrtum beim Immobilienkauf passiert vor dem Kaufvertrag: Ein unterschriebenes Kaufanbot ist bindend, kein Reservierungszettel. Hier steht, was deine Unterschrift auslöst, wie der Weg von dort bis zur Grundbuch-Eintragung läuft, und was bei einer Eigentumswohnung zusätzlich auf den Tisch gehört.

Das Looshaus am Michaelerplatz in Wien
Thomas Ledl · CC BY-SA 4.0

Das Kaufanbot: bindend, kein Reservierungszettel

Der häufigste teure Irrtum beim Kauf: Ein unterschriebenes Kaufanbot ist rechtlich bindend. Nimmt die Verkäuferseite an, ist der Kauf zustande gekommen, ein grundloser Rückzieher kann Schadenersatz kosten, und die Maklerprovision fällt trotzdem an. Unterschreibe also erst, wenn Preis, Finanzierung und Zustand wirklich geklärt sind.

Eine wichtige Ausnahme schützt Schnell-Entscheider: Gibst du die Vertragserklärung noch am Tag der Erstbesichtigung ab und dient die Immobilie deinem dringenden Wohnbedürfnis, kannst du nach dem Konsumentenschutzgesetz binnen einer Woche schriftlich zurücktreten. Verlass dich aber nicht darauf, die Bedingungen sind eng.

Finanzierung: was seit dem Ende der KIM-Verordnung gilt

Die strenge KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, ersatzlos gestrichen sind ihre Regeln aber nicht: Die Finanzmarktaufsicht führt sie als Leitlinie weiter, an der sich die Banken orientieren: höchstens 90 Prozent Beleihung, höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für den Schuldendienst, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Praktisch heißt das weiterhin: rund 20 Prozent Eigenmittel plus die Nebenkosten solltest du mitbringen, auch wenn Banken im Einzelfall flexibler sein dürfen als früher.

Vom Anbot ins Grundbuch: der Ablauf

  1. 01

    Kaufanbot & Annahme

    Das schriftliche Anbot ist bindend (siehe oben). Mit der Annahme durch die Verkäuferseite ist der Kauf fixiert, der Kaufvertrag formalisiert ihn.

  2. 02

    Kaufvertrag & Treuhand

    Anwalt oder Notar errichtet den Vertrag, die Unterschriften werden beglaubigt. Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto, nicht direkt an die Verkäuferseite, das schützt beide.

  3. 03

    Steuer & Rangordnung

    Der Vertragserrichter berechnet die Grunderwerbsteuer selbst und merkt die Rangordnung im Grundbuch an, damit dir niemand zuvorkommt.

  4. 04

    Lastenfreistellung & Eintragung

    Alte Pfandrechte der Verkäuferseite werden gelöscht, dann wird dein Eigentum eingetragen. Erst damit bist du Eigentümer; erst dann fließt der Kaufpreis. Praxisüblich dauert das insgesamt 6 Wochen bis 4 Monate.

Eigentumswohnung: die fünf Extra-Prüfungen

Rücklage der Eigentümergemeinschaft
Seit 1. Jänner 2026 beträgt die Mindestrücklage 1,12 Euro je Quadratmeter und Monat. Lass dir den Rücklagenstand zeigen: Eine leere Rücklage plus sanierungsbedürftiges Haus ist eine Nachzahlung mit Ansage.
Jahresabrechnung & Beschlüsse
Betriebskosten-Abrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern: Beschlossene Sanierungen zahlst du nach dem Kauf mit.
Nutzwerte & Parifizierung
Das Nutzwertgutachten bestimmt deinen Miteigentumsanteil und damit deinen Betriebskosten-Schlüssel, kurz prüfen, ob Keller, Balkon und Stellplatz korrekt zugeordnet sind.
Energieausweis
Die Verkäuferseite muss einen höchstens 10 Jahre alten Energieausweis vorlegen und aushändigen. Ins Inserat gehören HWB und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse, mit einem älteren, noch gültigen Ausweis weiterhin HWB und fGEE.
Grundbuch selbst lesen
Lasten, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte stehen im Grundbuchauszug, den bekommst du um wenige Euro online und liest ihn vor dem Anbot, nicht danach.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf

Ist ein Kaufanbot wirklich bindend?

Ja. Mit deiner Unterschrift bist du gebunden; nimmt die Verkäuferseite an, ist der Kauf fix. Die wichtigste Ausnahme: Wurde die Erklärung am Tag der Erstbesichtigung abgegeben und dient die Immobilie deinem dringenden Wohnbedürfnis, kannst du binnen einer Woche schriftlich zurücktreten (Konsumentenschutzgesetz).

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die FMA-Leitlinien (Nachfolger der 2025 ausgelaufenen KIM-Verordnung) sehen höchstens 90 Prozent Beleihung vor; praktisch verlangen Banken meist rund 20 Prozent Eigenmittel plus die Nebenkosten, die üblicherweise nicht mitfinanziert werden.

Was ist ein Nutzwertgutachten und warum betrifft es mich?

Es bestimmt den Nutzwert jedes Objekts im Haus und daraus deinen Miteigentumsanteil. An diesem Anteil hängen dein Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung und dein Schlüssel für Betriebskosten und Rücklage. Prüfe, ob Keller, Balkon und Stellplatz korrekt zugeordnet sind, eine spätere Korrektur ist aufwändig.

Wann bin ich Eigentümer der Wohnung?

Erst mit der Eintragung deines Eigentumsrechts im Grundbuch, nicht mit der Vertragsunterschrift. Zwischen Vertrag und abgeschlossener Abwicklung liegen praxisüblich 6 Wochen bis 4 Monate.

Brauche ich einen Notar oder reicht ein Anwalt?

Beide dürfen den Kaufvertrag errichten und als Treuhänder abwickeln; beglaubigt werden müssen die Unterschriften in jedem Fall. Die Kosten liegen bei etwa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises und sind verhandelbar.

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Stand: August 2026 (FMA-Leitlinien nach KIM-V, Mindestrücklage 2026) · Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung