Ratgeber · Geförderter Wohnraum

Gemeindewohnung in Wien: Wohn-Ticket, Punkte und Ablauf, Stand 2026

Wien besitzt rund 220.000 Gemeindewohnungen, in denen etwa eine halbe Million Menschen wohnen, jede vierte Wienerin und jeder vierte Wiener. Der Weg hinein führt über das Wiener Wohn-Ticket, und genau dieses System wird 2026 umgebaut. Hier steht, was jetzt gilt, was sich ändert und wie du deine Chancen realistisch einschätzt.

Was eine Gemeindewohnung ist

Gemeindewohnungen gehören der Stadt Wien und werden von Wiener Wohnen verwaltet, Europas größter kommunaler Hausverwaltung: rund 220.000 Wohnungen in 1.800 Wohnhausanlagen. Der Gemeindebau ist ein Kind des „Roten Wien" der 1920er-Jahre; sein berühmtestes Stück ist der Karl-Marx-Hof in Döbling, mit gut einem Kilometer einer der längsten zusammenhängenden Wohnbauten der Welt.

Für Mieterinnen und Mieter zählen drei Dinge: unbefristete Verträge als Regel, keine Maklerprovision und großteils keine Eigenmittel. Bei den neu errichteten „Gemeindewohnungen NEU" gilt ausdrücklich: keine Eigenmittel, keine Kaution.

Voraussetzungen für das Wiener Wohn-Ticket

Volljährigkeit: Mindestalter 18 Jahre (im neuen System; der Mietvertrag war auch bisher erst ab 18 möglich).
2 Jahre Hauptwohnsitz in Wien: Durchgehend in Wien gemeldet, egal an wie vielen Adressen (seit Mai 2025 zählt der Wohnsitz adressübergreifend). Meldelücken bis 7 Tage sind erlaubt.
Staatsbürgerschaft: Österreich, EU/EWR oder Schweiz, anerkannte Flüchtlinge oder der Aufenthaltstitel Daueraufenthalt-EU.
Einkommensgrenzen (netto/Jahr, 2026): 1 Person 61.280 € · 2 Personen 91.320 € · 3 Personen 103.330 € · 4 Personen 115.360 €, je weitere Person +6.730 €.
Leistbarkeit & Haushaltsgröße: Neu: Die Miete der angebotenen Wohnung darf höchstens 50 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen, und die Haushaltsgröße muss zur Zimmeranzahl passen.
Saubere Mieter-Historie: Gerichtliche Kündigungen (etwa wegen Mietschulden) führen zu einer 5-Jahres-Sperre; offene Schulden im Gemeindebau müssen beglichen sein.

Das neue Bonuspunkte-System (ab 22. September 2026)

Wer die Voraussetzungen erfüllt, bekommt das Ticket. Über die Reihung bei konkreten Wohnungen entscheiden Bonuspunkte. Eine Auswahl der wichtigsten (jeweils einmal pro Haushalt, mit Nachweis):

Wien-Bonus	bis zu 45 Punkte	Ab dem 6. Jahr durchgehenden Hauptwohnsitzes, gestaffelt 2 bis 4 Punkte pro Jahr.
Lange aktive Suche	bis zu 45 Punkte	Pro Jahr aktiver Suche (mindestens 100 Login-Tage) ohne Erstreihung, aufsteigend 5 bis 15 Punkte.
Jungwiener unter 25	50 Punkte	Ohne eigenen Hauptmietvertrag, künftiger Haushalt höchstens 2 Personen; verfällt mit dem 26. Geburtstag.
Überbelag	50 Punkte	Etwa 2 oder mehr Personen in 1 Wohnraum, 3 oder mehr in 2 Wohnräumen.
Alleinerziehend	30 bzw. 80 Punkte	30 mit eigenem Mietvertrag, 80 ohne.
Trennung / Scheidung	40 / 50 Punkte	Bei getrennten Haushalten nach Auflösung der Partnerschaft.
Drohender Wohnungsverlust	30 bis 80 Punkte	Von auslaufender Befristung (30) bis Eigenbedarfskündigung oder Tod des Hauptmieters ohne Eintrittsrecht (80).
Gesundheit & Pflege	bis zu 100 Punkte	Chronische Mobilitätseinschränkung 75 bis 100, häusliche Pflege je Pflegestufe 50 bis 100, häusliche Gewalt 100.

Stand: Vergaberichtlinien der Stadt Wien vom Juni 2026 (Version 5.4), die laufend weiterentwickelt werden; manche Punkte schließen einander aus (es zählt der höhere). Wer ein altes Wohn-Ticket mit Wohnbedarf hat, bekommt beim Umstieg bis Ende 2026 einen Startbonus von 10 bis 45 Punkten.

So läuft die Vergabe ab

01
Online registrieren
Kostenlos auf meinwohnticket.wien (bis Herbst 2026 parallel über die Wohnberatung Wien). Daten spätestens alle 12 Monate bestätigen, sonst verfällt das Ticket.
02
Auf Wohnungen anmelden
Freie Wohnungen stehen 48 Stunden online. Du kannst dich auf bis zu 3 Wohnungen gleichzeitig anmelden; gereiht wird nach Bonuspunkten.
03
Besichtigen und entscheiden
Bist du erstgereiht, folgt die Besichtigung. Überlege gut: Ab der zweiten Absage gibt es Sperren von 3 Monaten, ab der fünften von 3 Jahren.
04
Vertrag unterschreiben
Zu- oder Absage, dann Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe im Service-Center von Wiener Wohnen. Danach gilt eine Ruhezeit von 3 Jahren für neue Anträge.

Was eine Gemeindewohnung kostet

Neuvermietungen laufen zum Richtwertmietzins: in Wien 6,74 Euro pro Quadratmeter netto (seit 1. April 2026), dazu Betriebskosten und 10 Prozent Umsatzsteuer. Wiener Wohnen nennt als Orientierung für die Gesamtmiete: ab etwa 350 Euro für 1 Wohnraum, ab etwa 520 Euro für 2, ab etwa 750 Euro für 3 und ab etwa 850 Euro für 4 Wohnräume.

Es fällt keine Provision an und großteils keine Eigenmittel, das ist der größte Unterschied zur Genossenschaftswohnung mit ihrem Finanzierungsbeitrag. Wie sich der Richtwert genau zusammensetzt (und was Vermieter am privaten Markt daraus machen dürfen), erklärt der Richtwert-Ratgeber.

Richtwertmiete & Lagezuschlag erklärt →

Wie lange wartet man wirklich?

Eine offizielle Wartezeit veröffentlicht die Stadt nicht, und sie wäre auch unehrlich: Sie hängt von deinen Bonuspunkten, dem Wunschbezirk und dem Angebot ab. Zur Einordnung: Wien vergibt rund 14.000 Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen pro Jahr; in Ratgebern berichtete Durchschnittswerte liegen bei grob eineinhalb bis zwei Jahren. Wer flexibel bei Bezirk und Stockwerk ist, ist deutlich schneller, und das neue System belohnt langes aktives Suchen mit bis zu 45 Extra-Punkten.

Drei Wege abseits der normalen Vergabe

Direktvergabe: Wer eine Gemeindewohnung aufgibt, darf die Nachfolge selbst vorschlagen (keine Verwandtschaft nötig). Die Nachfolge braucht ein passendes Wohn-Ticket; für Investitionen ist eine Ablöse bis maximal 5.000 Euro erlaubt.
Soziale Wohnungsvergabe: Eigener Weg für schwierige Lebenslagen (drohende Obdachlosigkeit, Delogierung, Betreuung durch eine soziale Einrichtung): nach Prüfung gibt es ein einmaliges Angebot einer kleinen, kostengünstigen Gemeindewohnung.
Geförderte & SMART-Wohnungen: Das Wohn-Ticket gilt auch für geförderte Neubau- und SMART-Wohnungen der Bauträger, dort mit gedeckelten Eigenmitteln (SMART: maximal 60 Euro pro Quadratmeter). Mehr dazu im Genossenschafts-Ratgeber.

Genossenschaftswohnung: der komplette Ratgeber →

Häufige Fragen zur Gemeindewohnung

Wie lange wartet man auf eine Gemeindewohnung in Wien?

Es gibt keine offizielle Zahl; die Dauer hängt von Bonuspunkten, Wunschbezirk und Verfügbarkeit ab. Wien vergibt rund 14.000 Gemeinde- und geförderte Wohnungen pro Jahr; in Ratgebern berichtete Durchschnittswerte liegen bei etwa eineinhalb bis zwei Jahren. Flexibilität bei Lage und Stockwerk verkürzt die Wartezeit deutlich.

Welche Voraussetzungen brauche ich für das Wiener Wohn-Ticket?

Mindestens 18 Jahre, 2 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in Wien (adressübergreifend, Meldelücken bis 7 Tage erlaubt), österreichische, EU-/EWR- oder Schweizer Staatsbürgerschaft bzw. Gleichstellung, und das Haushaltseinkommen unter den WWFSG-Grenzen (2026: 61.280 Euro netto/Jahr für 1 Person, 91.320 Euro für 2 Personen).

Was ist mit dem "begründeten Wohnbedarf"?

Der entfällt mit der Wohnungsvergabe NEU: Ab 22. September 2026 zählt statt der Wohnbedarfs-Gründe ein Bonuspunkte-System (etwa Wien-Bonus, Jungwiener unter 25, Überbelag, Alleinerziehend). Alte Tickets mit Wohnbedarf gelten noch bis Herbst 2026 und bringen einen Startbonus.

Was kostet eine Gemeindewohnung?

Neuvermietung zum Richtwertmietzins (Wien seit 1. April 2026: 6,74 Euro/m² netto) plus Betriebskosten und 10 Prozent USt. Wiener Wohnen nennt als Schnitt: ab rund 350 Euro (1 Wohnraum) bis ab rund 850 Euro (4 Wohnräume) Gesamtmiete. Keine Provision, großteils keine Eigenmittel.

Kann ich eine Gemeindewohnung kaufen?

Nein. Gemeindewohnungen sind Mietwohnungen der Stadt Wien mit unbefristeten Verträgen und stehen nicht zum Verkauf. Eine Kaufoption gibt es dagegen bei vielen Genossenschaftswohnungen.

Ich wohne erst seit einem Jahr in Wien. Kann ich mich registrieren?

Noch nicht: Es braucht 2 Jahre durchgehenden Hauptwohnsitz in Wien. Umzüge innerhalb Wiens schaden seit Mai 2025 nicht mehr, nur Meldelücken über 7 Tage setzen die Frist zurück.

Wie viele Angebote darf ich ablehnen?

Du kannst dich auf bis zu 3 online angebotene Wohnungen gleichzeitig anmelden (Angebote stehen 48 Stunden online). Ablehnungen kosten: Ab der zweiten folgt eine Sperre von 3 Monaten, dann 6 und 9 Monate, ab der fünften 3 Jahre.

Verdiene ich zu viel für eine Gemeindewohnung?

Die Grenzen sind höher als viele denken: 61.280 Euro netto pro Jahr für 1 Person, 91.320 Euro für 2, 103.330 Euro für 3, 115.360 Euro für 4 Personen (2026). Geprüft wird das Einkommen für die Ticket-Ausstellung, also beim Zugang.

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Stand: Juli 2026 · Basis: Vergaberichtlinien der Stadt Wien (Juni 2026) und wienerwohnen.at · Orientierung, keine Rechtsberatung