Ratgeber für Verkäufer
Wohnung oder Haus verkaufen, Schritt für Schritt
Du willst deine Eigentumswohnung oder dein Haus privat verkaufen? Das ist gut machbar, wenn du den Ablauf kennst: von den Unterlagen über den realistischen Preis bis zu Kaufanbot, Kaufvertrag und Steuer. Hier steht, was in Österreich wirklich zählt, und dein Inserat geht bei wohnwahn kostenlos online.
Die 7 Schritte im Überblick
- 01
Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne und Betriebskosten-Abrechnungen; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten, beim Haus Baubewilligung und Fertigstellungsanzeige.
- 02
Wert realistisch einschätzen
Fläche mal Quadratmeterpreis vergleichbarer Angebote im Bezirk ist die erste Orientierung (Tabelle unten), dann ehrlich zu- und abschlagen: Stock, Zustand, Freifläche, Lage im Grätzl.
- 03
Inserat erstellen
Ehrlicher Titel, klare Eckdaten, gute Fotos, Energieausweis-Werte. Bei wohnwahn ergänzt das Inserat automatisch echte Lage-Daten deiner Adresse.
- 04
Anfragen und Besichtigungen
Anfragen gehen direkt an dich. Ernsthafte Interessenten erkennst du an konkreten Fragen zu Finanzierung, Rücklage und Protokollen der Eigentümerversammlung.
- 05
Kaufanbot: Vorsicht, verbindlich
Ein schriftliches Kaufanbot ist in Österreich bindend, sobald du es annimmst. Nimm nur an, was vollständig ist (Preis, Termin, Bedingungen), und lass im Zweifel kurz drüberschauen.
- 06
Kaufvertrag und Treuhand
Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt; der Kaufpreis läuft über ein Treuhandkonto. Das schützt beide Seiten und ist der übliche Weg.
- 07
Übergabe und Grundbuch
Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsseln; die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erledigt die Vertragskanzlei.
Unterlagen und Pflichten: das brauchst du
Der Energieausweis ist auch beim Verkauf Pflicht
Wie bei der Vermietung gilt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG). Seit 1. Juli 2026 gehören ins Inserat der Heizwärmebedarf (HWB) und der Endenergiebedarf (EEB) samt Gesamtenergieeffizienzklasse, etwa „HWB 45 kWh/m²a, EEB 95 kWh/m²a, Klasse B fossil“. Mit einem älteren, noch gültigen Ausweis (zehn Jahre ab Ausstellung) reichen wie bisher HWB und fGEE, ebenso, solange das Bundesland den neuen Ausweis noch nicht vorsieht. Vor der Unterschrift ist der Ausweis vorzulegen, sonst drohen Strafen bis 1.450 Euro. Er gilt 10 Jahre.
- Grundbuchauszug
- Zeigt Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten; Käufer und Banken fragen als Erstes danach.
- Bei Eigentumswohnungen
- Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, die letzten Betriebskosten-Abrechnungen und Rücklagen-Stand, Protokolle der Eigentümerversammlung.
- Beim Haus
- Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige, Pläne; falls vorhanden Befunde (Elektrik, Kamin).
- Fotos und Grundriss
- Hell, aufgeräumt, quer; ein bemaßter Grundriss erspart dir die halbe Fragerunde.
Was ist deine Immobilie wert? Kaufpreise je Bezirk
Die erste ehrliche Orientierung ist der Quadratmeterpreis vergleichbarer Angebote in deinem Bezirk. Die Tabelle zeigt aktuelle Kauf-Angebotspreise für Eigentumswohnungen (Bestand) je Wiener Gemeindebezirk:
Angebotspreise, keine tatsächlichen Verkaufspreise; Quelle: immopreise.at / derStandard-Preisspiegel, Stand Dezember 2025. Verhandelt wird meist unter dem Angebotspreis.
Von diesem Ausgangswert geht es ehrlich rauf oder runter: Stockwerk und Lift, Zustand und Sanierungsbedarf, Balkon oder Garten, Lärm und die konkrete Lage im Grätzl machen schnell 10 bis 20 Prozent aus. Wie deine Lage objektiv dasteht (Erreichbarkeit, Grün, Lärm, Sonne), zeigt dir der Grätzl-Atlas.
Deine Lage im Grätzl-Atlas ansehen →
Nebenkosten und Immobilienertragsteuer: was der Verkauf kostet
Für dich als Verkäufer ist der größte Posten meist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt): 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn, also auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis. Die gute Nachricht: Bei der Hauptwohnsitzbefreiung fällt sie weg, wenn die Immobilie ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre dein Hauptwohnsitz war und du ihn aufgibst. Für Altfälle (Anschaffung vor 2002) gelten günstigere Pauschalregeln.
Die Käuferseite trägt üblicherweise Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und Grundbuch-Eintragungsgebühr (1,1 Prozent), dazu die Kosten der Vertragserrichtung (Verhandlungssache, oft übernimmt sie der Käufer). Gut zu wissen für die Preisverhandlung: Der Käufer rechnet mit rund 5 bis 10 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis.
Beauftragst du einen Makler, sind bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Seite üblich. Verkaufst du privat, sparst du dir das, und bei wohnwahn kostet auch das Inserat nichts.
Dieser Ratgeber ist eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die ImmoESt hängt vom Einzelfall ab (Anschaffungszeitpunkt, Befreiungen, Herstellerbefreiung); vor dem Verkauf lohnt eine kurze steuerliche Beratung.
Das Verkaufs-Inserat: kostenlos und in Minuten online
- In Minuten live
- Ein automatischer Qualitäts-Check prüft dein Inserat; besteht es, ist es sofort online, ohne Wartezeit auf eine Freigabe.
- Echte Lage-Daten inklusive
- wohnwahn ergänzt automatisch, was kein Portal zeigt: Erreichbarkeit, Sonnenstunden, Klima, Lärm und die Umgebung deiner Adresse. Das macht dein Angebot glaubwürdiger und rechtfertigt deinen Preis.
- Anbieter-Konto inklusive
- Du siehst Aufrufe und Anfragen je Inserat, bearbeitest jederzeit selbst nach und markierst mit einem Klick als verkauft.
- Anfragen direkt zu dir
- Interessenten schreiben dir direkt, ohne Zwischenschritt und ohne dass wohnwahn mitverdient.
Häufige Fragen zum Verkaufen
Darf ich meine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja, es gibt keine Maklerpflicht. Du sparst dir damit die Provision (üblich bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer je Seite). Was du stattdessen brauchst: vollständige Unterlagen, einen realistischen Preis und für den Kaufvertrag einen Notar oder Rechtsanwalt.
Was kostet mich der Verkauf?
Das Inserat bei wohnwahn: nichts. Die relevanten Posten sind die Immobilienertragsteuer (30 Prozent auf den Gewinn, entfällt bei der Hauptwohnsitzbefreiung) und gegebenenfalls die Maklerprovision, falls du doch einen beauftragst. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr trägt üblicherweise die Käuferseite.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, auch beim Verkauf. Ins Inserat gehören HWB und Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse, mit einem älteren, noch gültigen Ausweis weiterhin HWB und fGEE, und vor der Unterschrift ist der Ausweis vorzulegen. Ohne drohen Strafen bis 1.450 Euro.
Wann entfällt die Immobilienertragsteuer?
Vor allem bei der Hauptwohnsitzbefreiung: wenn die Immobilie ab der Anschaffung mindestens 2 Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre dein Hauptwohnsitz war und du ihn mit dem Verkauf aufgibst. Daneben gibt es die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude. Die Details klärt am besten eine kurze steuerliche Beratung.
Ist ein Kaufanbot wirklich verbindlich?
Ja. Nimmst du ein schriftliches Kaufanbot an, ist der Kauf im Kern vereinbart, auch wenn der formale Vertrag erst danach errichtet wird. Deshalb: Anbote vollständig formulieren (Preis, Übergabetermin, Bedingungen) und nichts unterschreiben, was du nicht so meinst.
Wie lange dauert ein privater Verkauf?
Realistisch einige Wochen bis wenige Monate: Unterlagen und Fotos, Besichtigungen, dann 4 bis 8 Wochen von der Einigung über Kaufvertrag und Treuhand bis zur Übergabe. Ein realistischer Preis ist der größte Hebel für die Geschwindigkeit.
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Stand: Juli 2026 · Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung