Ratgeber · Geförderter Wohnraum

Genossenschaftswohnung in Wien: So kommst du wirklich dran

Rund 200.000 Wohnungen in Wien wurden von gemeinnützigen Bauvereinigungen errichtet, und sie kosten im Schnitt gut ein Viertel weniger als der private Markt. Der Zugang ist kein Geheimnis, aber verstreut auf mehrere Wege. Hier stehen alle: mit Voraussetzungen, echten Zahlen und der Liste der Genossenschaften, bei denen du dich direkt vormerken kannst.

Die Kurzfassung: 3 Wege zur Genossenschaftswohnung

1 · Wiener Wohn-Ticket
Kostenlos auf meinwohnticket.wien registrieren. Damit bewirbst du dich auf geförderte Wohnungen, die über die Stadt vergeben werden. Neu: Gereiht wird hier nach Bonuspunkten, nicht mehr nach begründetem Wohnbedarf.
2 · Direkt bei den Genossenschaften vormerken
Den Großteil ihrer Wohnungen vergeben die Bauträger selbst, gereiht meist nach Vormerkdatum. Früh und bei mehreren gleichzeitig vormerken ist der wichtigste Hebel.
3 · Sofortbezug-Angebote
Frei gewordene Bestandswohnungen und Restwohnungen aus Neubauprojekten sind ohne Projekt-Wartezeit beziehbar. Die Bauträger listen sie auf ihren Websites, provisionsfrei.

Neu 2026: Punkte statt Wohnbedarf, aber nur auf Weg 1

Die Stadt Wien stellt ihre Wohnungsvergabe gerade um, und das betrifft auch Genossenschaftswohnungen. Gemeindewohnungen und geförderte Wohnungen laufen künftig über ein gemeinsames Wiener Wohn-Ticket. Wer bei mehreren Interessenten zum Zug kommt, entscheidet dort ein Bonuspunkte-System statt wie bisher der begründete Wohnbedarf.

Betroffen: Weg 1, also die geförderten Wohnungen, die über die Stadt vergeben werden. Ab 22. September 2026 reihen dort Bonuspunkte: Wien-Bonus ab dem 6. Jahr Hauptwohnsitz (bis 45), lange aktive Suche (bis 45), Jungwiener unter 25 (50), Überbelag (50), Alleinerziehend (bis 80), Gesundheit und Pflege (bis 100).
Unverändert: Weg 2 und 3, also die Vormerkung direkt beim Bauträger und die Sofortbezug-Angebote. Dort reiht weiterhin die Genossenschaft selbst, meist nach Vormerkdatum. Auch die Einkommensgrenzen und der Wohnsitz-Nachweis bleiben auf beiden Wegen gleich.
Fristen: Die Registrierung auf meinwohnticket.wien läuft seit 14. Juli 2026. Im alten System kannst du noch bis 13. September 2026 suchen, ab 22. September vergibt nur noch das neue. Wer ein bestehendes Wohn-Ticket hat und sich bis 31. Dezember 2026 bewirbt, bekommt einen Startbonus.

Alle Bonuspunkte im Detail: der Gemeindewohnungs-Ratgeber →

Was eine Genossenschaftswohnung ist (und warum sie günstiger ist)

Genossenschaftswohnungen gehören gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV), die nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) arbeiten. Der Kern: Die Miete ist eine Kostenmiete. Sie deckt Grund-, Bau- und Erhaltungskosten, aber keine Gewinnmaximierung. Sind die Baudarlehen nach 20 bis 30 Jahren ausfinanziert, sinkt der Mietanteil deutlich.

Der Effekt ist messbar: Österreichweit lag die Bruttomiete inklusive Betriebskosten bei gemeinnützigen Bauvereinigungen 2025 im Schnitt bei 8,80 Euro pro Quadratmeter, am privaten Markt bei 12,20 Euro, also rund 28 Prozent darüber. Dazu kommt: unbefristete Verträge sind die Regel, Maklerprovision gibt es keine.

Voraussetzungen für eine geförderte Genossenschaftswohnung

Alter & Staatsbürgerschaft: Mindestalter 18 Jahre (Mietvertrag). Österreichische, EU-/EWR- oder Schweizer Staatsbürgerschaft, anerkannte Flüchtlinge oder der Aufenthaltstitel Daueraufenthalt-EU.
2 Jahre Hauptwohnsitz in Wien: Durchgehend gemeldet in Wien. Seit Mai 2025 zählt der Wohnsitz adressübergreifend, Umzüge innerhalb Wiens schaden also nicht mehr (Meldelücken bis 7 Tage sind erlaubt).
Einkommensgrenzen (netto/Jahr, 2026): 1 Person 61.280 € · 2 Personen 91.320 € · 3 Personen 103.330 € · 4 Personen 115.360 €, je weitere Person +6.730 €. Das sind bewusst hohe Grenzen, die meisten Haushalte liegen darunter.
Freifinanzierte GBV-Wohnungen: Nicht jede Genossenschaftswohnung ist gefördert. Bei freifinanzierten Projekten gelten keine Einkommensgrenzen, dafür sind Miete und Finanzierungsbeitrag höher. Konditionen stehen im jeweiligen Angebot.

Diese Voraussetzungen gelten unverändert, auch im neuen Vergabesystem: Die Bonuspunkte entscheiden erst über die Reihung, nachdem du die Grundvoraussetzungen erfüllst. Bei der direkten Vormerkung beim Bauträger prüft die Genossenschaft dieselben Kriterien, nur eben erst beim Vertragsabschluss.

Was sie wirklich kostet: Finanzierungsbeitrag, Miete, Rückzahlung

Die eine Zahl, die viele überrascht: der Finanzierungsbeitrag. Beim Einzug zahlst du einen einmaligen Grund- und Baukostenbeitrag, der die Miete senkt. Die Höhe ist projektabhängig und oft fünfstellig. Gedeckelt ist sie bei SMART-Wohnungen (maximal 60 Euro pro Quadratmeter) und in der Superförderung (maximal 95,17 Euro pro Quadratmeter, Stand bis März 2027). Wer die Eigenmittel nicht hat, kann bei der Stadt Wien ein Eigenmittelersatz-Darlehen beantragen.

Das Geld ist nicht weg: Beim Auszug bekommst du den Finanzierungsbeitrag binnen 8 Wochen zurück, abgeschrieben mit 1 Prozent pro Wohnjahr. Nach 10 Jahren erhältst du also noch 90 Prozent. Dazu kommen beim Einzug meist ein kleiner Genossenschaftsanteil (typisch 100 bis 200 Euro) und teils eine Kaution.

Laufend zahlst du die Kostenmiete plus Betriebskosten plus den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB), der mit dem Gebäudealter steigt (von 0,59 bis maximal 2,33 Euro pro Quadratmeter, Stand April 2024). Im geförderten Wiener Neubau ist die Basismiete 2026 mit 6,55 Euro pro Quadratmeter plus 0,97 Euro Erhaltungsbeitrag gedeckelt.

Mietkauf: die Kaufoption nach dem WGG

Viele Genossenschaftswohnungen kannst du später kaufen. Bei Mietverträgen ab August 2019 geht der Antrag frühestens nach 5 Jahren, mit weiteren Fenstern bis zum 20. Jahr. Voraussetzungen unter anderem: Die Wohnung hat mehr als 40 m², und dein Finanzierungsbeitrag lag beim Einzug über der gesetzlichen Schwelle (sie wird jährlich valorisiert, den aktuellen Wert nennt dir der Bauträger).

Der Preis ist kein freier Marktpreis: Die Bauvereinigung muss dir binnen 3 Monaten einen Fixpreis anbieten, dein abgeschriebener Finanzierungsbeitrag wird angerechnet. Beachte die Spekulationsfrist: Verkaufst du innerhalb von 15 Jahren weiter, ist die Differenz zum Verkehrswert an die Bauvereinigung abzuführen.

Die Wiener Genossenschaften: hier kannst du dich vormerken

Eine Auswahl der gemeinnützigen Bauvereinigungen mit Bestand in Wien und Umland, alphabetisch. Die Vormerkung läuft direkt auf deren Websites, meist formlos und kostenlos. Tipp: bei mehreren gleichzeitig vormerken, das Vormerkdatum ist oft das Reihungs-Kriterium.

Auswahl ohne Anspruch auf Vollständigkeit; alle Links führen direkt zu den Bauvereinigungen (kein Provisions- oder Werbeverhältnis). Für Niederösterreich bündelt noe-wohnbau.at die freien geförderten Wohnungen aller Bauträger.

Genossenschaft, Gemeindewohnung oder privater Markt?

	Gemeindewohnung	Genossenschaft	Privater Markt
Vermieter	Stadt Wien (Wiener Wohnen)	Gemeinnützige Bauvereinigung	Private & gewerbliche Vermieter
Zugang	Wiener Wohn-Ticket	Wohn-Ticket oder direkte Vormerkung	frei am Markt
Eigenmittel	keine	Finanzierungsbeitrag (rückzahlbar, −1 %/Jahr)	Kaution (üblich 3 Monatsmieten)
Miete (Ø 2025, brutto inkl. BK)	8,30 €/m²	8,80 €/m²	12,20 €/m²
Später kaufen	nein	oft möglich (WGG-Kaufoption)	nur bei Verkaufsangebot
Befristung	unbefristet	meist unbefristet	häufig befristet

Miet-Durchschnitte: GBV-Verband/Statistik Austria 2025, österreichweit. Mehr zur Gemeindewohnung im eigenen Ratgeber.Gemeindewohnung & Wiener Wohn-Ticket erklärt →

Und in Niederösterreich?

Im Umland läuft es ohne Wohn-Ticket: Die Landes-Plattform noe-wohnbau.at listet die freien geförderten Wohnungen aller Bauträger in Niederösterreich, mit Online-Bewerbung direkt je Wohnung. Zusätzlich kannst du dich wie in Wien direkt bei den Genossenschaften vormerken, viele Wiener Bauvereinigungen (etwa Wien-Süd, GEWOG oder Schwarzatal) bauen auch im Umland. Wie gut einzelne Umland-Gemeinden nach Wien angebunden sind, zeigt unser Pendel-Ranking.

Pendeln nach Wien: das Gemeinde-Ranking →

Häufige Fragen zur Genossenschaftswohnung

Wie lange wartet man auf eine Genossenschaftswohnung in Wien?

Eine offizielle Wartezeit gibt es nicht, sie hängt von Lage-Wünschen, Projektphase und Vormerkdatum ab und reicht von Monaten bis zu mehreren Jahren. Die Vergabe beginnt oft schon in der Bauphase. Schneller geht es mit Sofortbezug-Angeboten (frei gewordene Bestandswohnungen) und wenn du bei mehreren Bauträgern parallel vorgemerkt bist.

Brauche ich das Wiener Wohn-Ticket?

Für die geförderten Wohnungen, die über die Stadt vergeben werden, ja. Den Großteil vergeben die Bauträger aber direkt, dort reicht die eigene Vormerkung; die Förderungswürdigkeit (Einkommen, Wohnsitz) wird dann beim Vertragsabschluss geprüft.

Ändert das neue Punktesystem etwas für Genossenschaftswohnungen?

Ja, aber nur für den Teil, den die Stadt vergibt. Geförderte Wohnungen, die über das Wiener Wohn-Ticket laufen, werden ab 22. September 2026 nach Bonuspunkten gereiht statt nach begründetem Wohnbedarf. Bei der direkten Vormerkung beim Bauträger ändert sich nichts, dort reiht die Genossenschaft selbst, meist nach Vormerkdatum.

Zählt mein Vormerkdatum noch?

Beim Bauträger ja, dort ist es meist das Reihungs-Kriterium, deshalb bleibt frühes Vormerken der wichtigste Hebel. Im Wohn-Ticket-Weg zählt ab Herbst 2026 nicht mehr das reine Datum: Lange Suche bringt zwar bis zu 45 Punkte, dafür musst du aktiv bleiben und deine Daten aktuell halten. Ein bestehendes Wohn-Ticket bringt zusätzlich einen Startbonus, wenn du dich bis 31. Dezember 2026 bewirbst.

Wie viel Eigenmittel brauche ich?

Projektabhängig, oft fünfstellig. Gedeckelt sind SMART-Wohnungen (max. 60 €/m², bei 55 m² also rund 3.300 €) und Superförderungs-Projekte (max. 95,17 €/m², Stand bis März 2027). Reichen die Ersparnisse nicht, gibt es das Eigenmittelersatz-Darlehen der Stadt Wien.

Bekomme ich den Finanzierungsbeitrag zurück?

Ja, binnen 8 Wochen nach dem Auszug, vermindert um 1 Prozent pro Wohnjahr. Wer nach 10 Jahren auszieht, bekommt also 90 Prozent zurück.

Kann ich die Wohnung später kaufen?

Oft ja: Bei Verträgen ab August 2019 frühestens nach 5 Jahren (Antragsfenster bis zum 20. Jahr), wenn die Wohnung über 40 m² hat und dein Finanzierungsbeitrag über der gesetzlichen Schwelle lag. Die Bauvereinigung muss dir dann binnen 3 Monaten einen Fixpreis anbieten.

Ist eine Genossenschaftswohnung wirklich günstiger?

Im Schnitt deutlich: 8,80 €/m² brutto inklusive Betriebskosten gegenüber 12,20 €/m² am privaten Markt (2025, österreichweit). Im geförderten Wiener Neubau ist die Basismiete 2026 mit 6,55 €/m² plus 0,97 € Erhaltungsbeitrag gedeckelt. Dafür brauchst du beim Einzug den Finanzierungsbeitrag.

Was ist der Unterschied zur Gemeindewohnung?

Bei der Gemeindewohnung ist die Stadt Wien Vermieterin, es braucht keine Eigenmittel, dafür läuft der Zugang ausschließlich über das Wohn-Ticket. Bei der Genossenschaft ist die Bauvereinigung Vermieterin, du zahlst einen (rückzahlbaren) Finanzierungsbeitrag und hast oft eine Kaufoption.

Gibt es Genossenschaftswohnungen zum Sofortbezug?

Ja. Frei gewordene Bestandswohnungen und Restwohnungen aus fertigen Projekten sind ohne Projekt-Wartezeit beziehbar; der Finanzierungsbeitrag fällt trotzdem an. Die Bauträger listen sie auf ihren eigenen Websites, provisionsfrei.

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Stand: Juli 2026 · Einkommensgrenzen 2026 und die Wohnungsvergabe NEU (Bonuspunkte ab 22. September 2026) sind berücksichtigt · Orientierung, keine Rechtsberatung