Ratgeber · Mietrecht

Richtwertmiete in Wien: Was deine Altbau-Miete kosten darf

Für einen großen Teil der Wiener Altbauwohnungen ist die Miete gesetzlich gedeckelt: über das Richtwert-System des Mietrechtsgesetzes. Der Wiener Richtwert liegt seit 1. April 2026 bei 6,74 Euro pro Quadratmeter. Hier steht, wann er gilt, welche Zu- und Abschläge erlaubt sind und wie du eine überhöhte Miete kostenlos prüfen und zurückholen lässt.

Die aktuellen Richtwerte (seit 1. April 2026)

Der Richtwert ist der gesetzliche Ausgangswert je Bundesland für die Quadratmeter-Miete der sogenannten Normwohnung (Kategorie A, brauchbarer Zustand, durchschnittliche Lage). 2024 und 2025 waren die Werte per Gesetz eingefroren; seit dem Mietenpaket 2026 werden sie jährlich zum 1. April angepasst, 2026 um maximal 1 Prozent, 2027 um maximal 2 Prozent, ab 2028 wird Inflation über 3 Prozent nur zur Hälfte weitergegeben.

Bundesland	Richtwert, €/m²
Wien	€ 6,74
Burgenland	€ 6,15
Niederösterreich	€ 6,92
Oberösterreich	€ 7,30
Kärnten	€ 7,89
Tirol	€ 8,22
Steiermark	€ 9,30
Salzburg	€ 9,31
Vorarlberg	€ 10,35

Wann gilt die Richtwertmiete überhaupt?

Die Kurzregel: Richtwertmiete gilt für Mietverträge ab März 1994 in Wohnungen der Kategorie A, B oder C, wenn das Haus in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt, typisch also der Wiener Altbau mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 (vermietete Eigentumswohnungen nur bei Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945).

Neubau: Häuser mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 (ohne Wohnbauförderung): freier Mietzins.
Dachgeschoß-Ausbauten: Mit Baubewilligung nach dem 31. Dezember 2001, ebenso Auf- und Zubauten nach dem 30. September 2006: frei.
Ein- und Zweifamilienhäuser: Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen fallen ganz aus dem MRG: frei nach ABGB.
Kategorie D: Substandard-Wohnungen (ohne WC oder Wasser innen) fallen nicht unter den Richtwert, sondern unter den noch niedrigeren Kategoriemietzins.

Der Lagezuschlag: das umkämpfteste Stück der Rechnung

Auf den Richtwert dürfen Vermieter Zuschläge rechnen, der wichtigste ist der Lagezuschlag (§ 16 Abs 3 MRG) für überdurchschnittliche Lagen. Zwei harte Regeln schützen dich: Erstens muss die Begründung schriftlich spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden, sonst ist der Zuschlag unwirksam. Zweitens gilt in Gründerzeitvierteln (überwiegend Baubestand 1870 bis 1917) laut OGH gar kein Lagezuschlag, diese Lagen zählen höchstens als durchschnittlich.

Und aktuell ist die Lage besonders spannend: Der OGH hat im Oktober 2025 (5 Ob 65/25g) klargestellt, dass Punktesysteme und Karten kein verbindlicher Maßstab sind; ein Zuschlag ist nur zulässig, wenn die Lage deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegt. Die Stadt Wien bietet ihre Lagezuschlags-Berechnung deshalb derzeit gar nicht an. Praktisch heißt das: Ein verrechneter Lagezuschlag ist häufiger angreifbar, als Vermieter glauben, prüfen lohnt sich.

Zuschläge, Abschläge und die 25-Prozent-Regel

Befristungsabschlag: −25 %: Bei jedem befristeten Vertrag im Richtwert-Bereich sind zwingend 25 Prozent vom höchstzulässigen Hauptmietzins abzuziehen. Seit 1. Jänner 2026 gilt für gewerbliche Vermieter außerdem eine Mindestbefristung von 5 Jahren.
Zuschläge (Beispiele): Lift, Balkon oder Terrasse, guter Erhaltungszustand, Erstbezug nach Sanierung. Fixe Prozentsätze stehen nicht im Gesetz; jeder Zuschlag muss nachvollziehbar und angemessen sein.
Abschläge (Beispiele): Lärmlage, Erdgeschoß, schlechter Zustand. Kategorie B und C liegen deutlich unter der Normwohnung.
Kategoriemietzins: Für Alt-Verträge vor März 1994 und Kategorie-D-Wohnungen gelten die Kategoriebeträge: A 4,51 · B 3,38 · C 2,25 · D 1,13 Euro pro Quadratmeter (seit 1. April 2026).

Betriebskosten und Kaution: die zwei anderen Baustellen

In die Betriebskosten darf nur der gesetzliche Katalog des § 21 MRG: Wasser, Müll, Rauchfangkehrer, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer und ein gedeckeltes Verwaltungshonorar. Reparaturen und Rücklagen gehören nie hinein. Zur Einordnung: Der Wiener Schnitt liegt bei 2,57 Euro pro Quadratmeter und Monat netto (Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung, Abrechnungsjahr 2024). Die Abrechnung muss bis 30. Juni des Folgejahres vorliegen.

Bei der Kaution sind drei Bruttomonatsmieten üblich; mehr als sechs gelten nach der Rechtsprechung regelmäßig als sittenwidrig. Nach Vertragsende ist sie unverzüglich samt Zinsen zurückzugeben, einbehalten werden darf nur für offene Forderungen oder Schäden über die gewöhnliche Abnutzung hinaus.

Miete zu hoch? So lässt du sie kostenlos prüfen

01
Grob selbst rechnen
Kaltmiete durch Quadratmeter teilen und mit dem Richtwert von 6,74 Euro vergleichen. Liegt deine Altbau-Miete weit darüber, ohne dass Lift, Sanierung oder Top-Lage das erklären, ist das ein Prüf-Kandidat.
02
Rechner nutzen
Der Mietenrechner der Stadt Wien und der Altbau-Mietencheck der Arbeiterkammer rechnen den zulässigen Mietzins detaillierter (das Lagezuschlags-Modul der Stadt ist derzeit ausgesetzt).
03
Schlichtungsstelle anrufen
Die Schlichtungsstelle der Stadt Wien (MA 50) prüft den Hauptmietzins in einem zur Gänze kostenlosen Verfahren, ohne Anwaltspflicht. Zu viel Gezahltes bekommst du zurück.
04
Fristen beachten
Bei unbefristeten Verträgen kannst du 3 Jahre ab der Mietzins-Vereinbarung anfechten. Bei befristeten läuft die Frist bis mindestens 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses, rückforderbar sind bis zu 10 Jahre.

Und was zahlen die Wiener wirklich?

Laut Statistik Austria lag die Wiener Durchschnittsmiete zuletzt bei rund 10 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten (Stand 2025), aber mit riesigen Unterschieden je Segment: Gemeindebau 8,20, Genossenschaft 8,80, private Hauptmiete 12,20 Euro. Am deutlichsten ist der Befristungs-Effekt: Befristete Verträge kosten im Schnitt 14,10 Euro, unbefristete 9,20. Wer neu sucht, zahlt also die teuersten Werte des Markts, umso wichtiger, den rechtlichen Deckel zu kennen.

Wie sich die Angebotspreise je Bezirk unterscheiden, zeigt der Preis-Überblick.Immobilienpreise Wien: alle Bezirke →

Häufige Fragen zur Richtwertmiete

Wie hoch ist der Richtwert in Wien 2026?

Seit 1. April 2026 beträgt der Wiener Richtwert 6,74 Euro pro Quadratmeter und Monat (davor 6,67 Euro, die Werte waren 2024 und 2025 gesetzlich eingefroren). Er gilt für die Normwohnung; dazu kommen nachvollziehbare Zu- und Abschläge.

Gilt der Richtwert für meine Wohnung?

Ja, wenn das Haus eine Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 hat (vermietete Eigentumswohnung: vor dem 9. Mai 1945), dein Vertrag ab März 1994 geschlossen wurde und die Wohnung Kategorie A, B oder C ist. Nicht bei Neubau, Ein-/Zweifamilienhaus oder Dachgeschoß-Ausbau mit Baubewilligung nach 2001.

Darf meine Miete 2026 erhöht werden?

Nur noch einmal jährlich zum 1. April (Mieten-Wertsicherungsgesetz). Richtwert- und Kategoriemieten stiegen 2026 um maximal 1 Prozent, 2027 sind maximal 2 Prozent erlaubt. Bei frei vereinbarten Mieten mit Wertsicherungsklausel darf Inflation über 3 Prozent ab 2028 nur zur Hälfte weitergegeben werden.

Was ist der Befristungsabschlag?

Bei jedem befristeten Vertrag im Richtwert-Bereich sind zwingend 25 Prozent vom höchstzulässigen Hauptmietzins abzuziehen. Fehlt der Abschlag, ist die Miete um genau diesen Teil zu hoch und anfechtbar. Neu seit 2026: gewerbliche Vermieter müssen mindestens 5 Jahre befristen.

Ist ein Lagezuschlag in meinem Grätzl erlaubt?

In Gründerzeitvierteln grundsätzlich nicht (OGH 5 Ob 74/17v). Sonst nur, wenn die Lage deutlich über dem Wiener Durchschnitt liegt und die Begründung schriftlich spätestens bei Vertragsabschluss übergeben wurde. Seit dem OGH-Urteil vom Oktober 2025 sind pauschale Karten-Begründungen nicht mehr tragfähig.

Kann ich nach dem Auszug noch Geld zurückholen?

Ja, bei befristeten Verträgen bis mindestens 6 Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses; zurückgefordert werden können bis zu 10 Jahre überhöhter Miete. Bei unbefristeten Verträgen gilt eine Frist von 3 Jahren ab der Vereinbarung. Das Verfahren bei der Schlichtungsstelle MA 50 ist kostenlos.

Was darf in den Betriebskosten stehen?

Nur der Katalog des § 21 MRG: etwa Wasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer und das gedeckelte Verwaltungshonorar. Reparaturen und Rücklagen nie. Der Wiener Schnitt liegt bei 2,57 Euro pro Quadratmeter netto (Abrechnungsjahr 2024).

Wie viel Kaution ist erlaubt?

Üblich sind drei Bruttomonatsmieten; mehr als sechs gelten regelmäßig als sittenwidrig. Nach Vertragsende muss die Kaution unverzüglich samt Zinsen zurückgezahlt werden, abzüglich belegter Forderungen.

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Stand: Juli 2026 (Richtwerte und Kategoriebeträge seit 1.4.2026, OGH-Rechtsprechung bis Oktober 2025) · Orientierung, keine Rechtsberatung. Verbindlich prüfen: Schlichtungsstelle MA 50, Arbeiterkammer, Mietervereinigung.