Grundstücke · Bregenz und Rheintal
Der Grund ist hier teurer als in fast jeder anderen österreichischen Landeshauptstadt: 1.264 Euro je Quadratmeter im Stadtgebiet, mehr als in Innsbruck und nur von Salzburg übertroffen. Zwanzig Kilometer weiter im Bregenzerwald sind es 203. Zwischen diesen beiden Zahlen liegt derselbe Bezirk.
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Vorarlberg führt die Flächenwidmungspläne aller Gemeinden parzellenscharf und schreibt sie im Klartext aus, nicht als Code. Gib eine Adresse ein, und du siehst die Widmung samt Plankürzel und der Rechtsanmerkung, die im Plan dazugehört. Wie weit das geht, zeigt ein Beispiel aus Bregenz: dort steht neben "Baufläche Kerngebiet" die zulässige Gesamtverkaufsfläche auf den Quadratmeter genau, samt der Obergrenze für Lebensmittel.
Die Statistik Austria wertet die Kaufverträge über unbebauten Baugrund aus. Für die Stadt Bregenz sind das 1.264 Euro je Quadratmeter. Der politische Bezirk Bregenz kommt dagegen auf 544, und dieser Unterschied ist die eigentliche Auskunft: der Bezirk reicht bis in den Bregenzerwald hinauf und streut von 121 bis 1.264 Euro. Ein Bezirksschnitt sagt hier über eine einzelne Gemeinde nichts.
€ 1.264/m²
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Stand 2025. Durchschnittspreise aus Kaufverträgen, Stand 2025. Anders als in Kärnten weist die amtliche Quelle hier für jede einzelne Gemeinde einen Wert aus, keine der 37 fehlt. Was ein konkreter Grund kostet, hängt zusätzlich an Widmung, Aufschließung, Hangneigung und daran, wie hoch der Horizont im Süden steht.
Diese Grundstücke liegen gerade in Bregenz und im Rheintal vor.
Gerade liegt kein Vorarlberger Grundstück vor, das unsere Qualitätsprüfung bestanden hat. Der Markt ist bei uns neu, und der Bestand wächst mit jedem Anbieter, der dazukommt. Die Preistabelle oben steht unabhängig davon: sie kommt aus der amtlichen Statistik, nicht aus unserem Bestand.
Ob und wie hoch gebaut werden darf, entscheidet der Flächenwidmungsplan, nicht der Verkäufer. Grünland bleibt Grünland, auch wenn im Inserat "Bauerwartungsland" steht: eine geplante Umwidmung ist eine Hoffnung, kein Baurecht.
Wasser, Kanal, Strom und die Zufahrt kosten Geld, wenn sie fehlen. Manche Gemeinden schreiben Aufschließungsbeiträge im fünfstelligen Bereich vor. Die Frage gehört vor die Preisverhandlung, nicht danach.
Bebaubare Fläche, Bauklasse und Bauweise begrenzen, was auf den Quadratmetern Platz hat. Ein großes Grundstück mit niedriger Dichte trägt oft weniger Haus als ein kleineres in einer höheren Bauklasse.
Zum Kaufpreis kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbuchseintragung, dazu Vertragserrichtung und, falls ein Makler vermittelt, dessen Provision. Bei einem Grundstück um 400.000 Euro sind das rund 25.000 bis 40.000 Euro.
Hanglage, Grundwasser und Altlasten verteuern das Fundament. Ein Bodengutachten vor dem Kauf ist billiger als eine Überraschung in der Baugrube.
Die Statistik Austria weist für die Stadt Bregenz 1.264 Euro je Quadratmeter aus, Stand 2025 aus Kaufverträgen. Das ist der zweithöchste Wert unter den Städten, für die wir Daten führen, nach Salzburg mit 1.345 und vor Innsbruck mit 1.051. Der politische Bezirk Bregenz kommt auf 544, weil er den Bregenzerwald mitträgt.
Im Bregenzerwald. Doren liegt bei 203 Euro je Quadratmeter, Lingenau bei 213, Eichenberg bei 305, Andelsbuch bei 335. Am Talboden beginnt es dagegen erst bei rund 670 Euro (Hohenems), und an der Seelinie liegt Lochau bei 1.165. Der Faktor zwischen dem teuersten und dem günstigsten Ort im Markt ist damit sechs.
Das Land führt die Flächenwidmungspläne aller Gemeinden in einem eigenen Dienst und gibt sie im Klartext aus, samt Plankürzel und Rechtsanmerkung. Unser Widmungswerkzeug fragt genau diesen Dienst ab, du brauchst also nur die Adresse. Verbindlich bleibt der Plan der Gemeinde.
Weil man ihn nachträglich nicht ändern kann. Am Talboden ist der Südhorizont mit 1 bis 8 Grad flach, dafür steht der Pfänder im Osten und erreicht vom Bregenzer Zentrum aus 15,7 Grad: das kostet Morgensonne, nicht Mittagssonne. Ernst wird es weiter südlich, wo das Tal enger wird. In Hohenems steht der Horizont im Südosten 29,6 Grad hoch, in Feldkirch-Tisis liegt der Südhorizont mit 22,1 Grad über der Wintersonne von 19,1 Grad. Wir rechnen das aus dem Geländemodell, nicht aus dem Inseratstext.
Zum Kaufpreis kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbuchseintragung, dazu Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Aufschließungsbeiträge der Gemeinde können weitere fünfstellige Beträge ausmachen und gehören vor die Preisverhandlung. Bei einem Bregenzer Grundstück von 500 Quadratmetern reden wir beim Grund allein über rund 630.000 Euro.
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