Kaufen in Tirol
Freizeitwohnsitz in Tirol: was man kaufen darf und was man nicht nutzen darf.
Eine Wohnung in Tirol, die man nur im Urlaub nutzt, ist ein Freizeitwohnsitz, und das ist eine Rechtsfrage, keine Geschmacksfrage. Ob man einen schaffen darf, entscheidet die Gemeinde, nicht der Verkäufer. Was hier steht, kommt aus dem Gesetz selbst, mit dem Paragraphen neben jeder Zahl.
Die drei Sätze, um die es geht
Ab acht Prozent Freizeitwohnsitzen in einer Gemeinde darf dort kein neuer mehr entstehen (§ 13 Abs. 5 lit. a). Die Grenze gilt je Gemeinde, nicht für das Land.
Ob ein bestimmtes Objekt einen Freizeitwohnsitz-Status hat, steht im Verzeichnis der Gemeinde (§ 14 Abs. 1), nicht im Inserat. Diese Auskunft holt man sich schriftlich, vor der Unterschrift.
Wer ohne Bewilligung so nutzt, riskiert bis zu 80.000 Euro (§ 13a Abs. 3), dazu kommt die jährliche Abgabe nach Nutzfläche.
Was als Freizeitwohnsitz gilt
Das Gesetz (TROG 2022 § 13 Abs. 1) versteht darunter Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden. Entscheidend ist nicht, wie oft man da ist, sondern ob die Wohnung einen ganzjährigen Wohnbedarf am Mittelpunkt der Lebensbeziehungen deckt.
Was ausdrücklich keiner ist
- Gastgewerbebetriebe
- Ein Hotel oder eine Pension mit Gewerbeberechtigung fällt nicht darunter.
- Ferienwohnungen bis drei Wohnungen und 12 Betten
- Bis zu dieser Größe bleibt die Vermietung außerhalb der Kategorie.
- Privatzimmervermietung
- Zimmer im eigenen Haus zu vermieten ist eigens geregelt.
Die Acht-Prozent-Grenze
Neue Freizeitwohnsitze sind nicht mehr zulässig, sobald eine Gemeinde über der Grenze liegt. Gemessen wird (TROG 2022 § 13 Abs. 5 lit. a) der Anteil der im Verzeichnis geführten Freizeitwohnsitze an der Gesamtzahl der Wohnungen nach dem endgültigen Ergebnis der jeweils letzten Gebäude- und Wohnungszählung. Oberhalb von acht Prozent kann nur noch der Bürgermeister eine Ausnahme nach § 13 Abs. 8 bewilligen, etwa für Erben oder in Härtefällen nach einem beruflichen Wechsel.
Darum kann dieselbe Wohnung im einen Tal ein zulässiger Freizeitwohnsitz sein und im nächsten nicht. Die Grenze gilt je Gemeinde, und sie verschiebt sich mit jeder Zählung.
Es entscheidet das Verzeichnis, nicht das Inserat
Jede Gemeinde führt ein Verzeichnis der Freizeitwohnsitze (TROG 2022 § 14 Abs. 1). Ob ein bestimmtes Objekt diese Eigenschaft hat, wird dort beantwortet, schriftlich, und sonst nirgends. Ein Satz im Inserat ist keine Bewilligung.
Die jährliche Abgabe
Seit 1. Jänner 2023 ist ein Freizeitwohnsitz abgabepflichtig. Schuldner ist der Eigentümer des Grundstücks (TFLAG § 3 Abs. 1). Die Höhe hängt an der Nutzfläche, und jede Gemeinde legt ihren Satz per Verordnung innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest (TFLAG § 4 Abs. 3).
| Nutzfläche | Abgabe je Jahr |
|---|---|
| bis 30 m² | 115 bis 280 Euro |
| über 30 bis 60 m² | 230 bis 560 Euro |
| über 60 bis 90 m² | 340 bis 810 Euro |
| über 90 bis 150 m² | 490 bis 1.150 Euro |
| über 150 bis 200 m² | 680 bis 1.610 Euro |
| über 200 bis 250 m² | 880 bis 2.070 Euro |
| über 250 m² | 1.060 bis 2.530 Euro |
Keller- und Dachbodenräume, die nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke ausgestattet sind, sowie Treppen, offene Balkone, Loggien und Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche. Nach der Verordnung der Gemeinde fragen: innerhalb dieser Bänder ist der Unterschied mehr als das Doppelte.
Was passiert, wenn es trotzdem genutzt wird
Eine Wohnung ohne die nötige Feststellung, Baubewilligung oder Ausnahmebewilligung als Freizeitwohnsitz zu verwenden, ist eine Verwaltungsübertretung. Dasselbe gilt für die Weiterverwendung, nachdem die Eigenschaft erloschen ist, und für die entgeltliche Überlassung eines bewilligten Freizeitwohnsitzes an Unberechtigte. Verfolgt wird das von der Bezirkshauptmannschaft.
| Übertretung | Geldstrafe bis |
|---|---|
| Unzulässige Verwendung als Freizeitwohnsitz (§ 13a Abs. 1) | 80.000 Euro |
| Falsche oder fehlende Angaben gegenüber der Behörde (§ 13a Abs. 2) | 6.000 Euro |
Das sind die Strafrahmen aus § 13a Abs. 3. In veröffentlichten Erkenntnissen stehen im Einzelfall deutlich kleinere Beträge, das Risiko ist aber die Zahl im Gesetz, und eine behördliche Zwangsversteigerung kann folgen.
Häufige Fragen
Darf ich in Tirol eine Wohnung kaufen und nur im Urlaub nutzen?
Nur dort, wo die Gemeinde noch Platz hat. Sobald die gemeldeten Freizeitwohnsitze acht Prozent aller Wohnungen der Gemeinde erreichen, darf dort kein neuer mehr entstehen (TROG 2022 § 13 Abs. 5 lit. a). Oberhalb der Grenze kann nur noch der Bürgermeister eine Ausnahme nach § 13 Abs. 8 bewilligen, etwa für Erben oder in Härtefällen nach einem beruflichen Wechsel. Die Grenze gilt je Gemeinde, dieselbe Wohnung kann also im einen Tal zulässig sein und im nächsten nicht.
Woher weiß ich, ob ein Objekt ein genehmigter Freizeitwohnsitz ist?
Von der Gemeinde. Jede Gemeinde führt ein Verzeichnis der Freizeitwohnsitze (TROG 2022 § 14 Abs. 1), und nur dort wird die Frage beantwortet. Ein Satz im Inserat ist keine Bewilligung. Diese Auskunft holt man sich vor der Unterschrift schriftlich; weder wir noch ein Portal können sie nachsehen.
Wie hoch ist die Freizeitwohnsitzabgabe in Tirol?
Zwischen 115 und 2.530 Euro im Jahr, je nach Nutzfläche: bis 30 m² sind es 115 bis 280 Euro, über 250 m² sind es 1.060 bis 2.530 Euro (TFLAG § 4 Abs. 3). Den konkreten Betrag legt jede Gemeinde innerhalb dieser Bänder per Verordnung fest, innerhalb einer Klasse ist der Unterschied also mehr als das Doppelte. Abgabenschuldner ist der Eigentümer des Grundstücks (TFLAG § 3 Abs. 1), und die Abgabe gilt seit 1. Jänner 2023.
Was passiert, wenn eine Wohnung ohne Bewilligung so genutzt wird?
Das ist eine Verwaltungsübertretung mit einer Geldstrafe bis zu 80.000 Euro (TROG 2022 § 13a Abs. 3). Dasselbe gilt für die Weiternutzung nach dem Erlöschen der Eigenschaft und für die entgeltliche Überlassung an nicht berechtigte Personen. Falsche oder fehlende Angaben gegenüber der Behörde kosten bis zu 6.000 Euro. In veröffentlichten Erkenntnissen stehen im Einzelfall deutlich kleinere Beträge, das Risiko ist aber die Zahl im Gesetz, und eine behördliche Zwangsversteigerung kann folgen.
Ist eine Ferienwohnung, die ich vermiete, ein Freizeitwohnsitz?
Nicht zwingend. Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und insgesamt höchstens zwölf Betten, vermietet an wechselnde Gäste, bleiben außerhalb der Kategorie, ebenso Gastgewerbebetriebe mit Gewerbeberechtigung und die Privatzimmervermietung (TROG 2022 § 13 Abs. 1). Ab dieser Größe gelten die Regeln für Freizeitwohnsitze.
Was wir nicht wissen
Wir wissen nicht, ob ein bestimmtes Objekt im Verzeichnis der Gemeinde steht, und kein Portal weiß das. Diese Auskunft liegt bei der Gemeinde, und sie ist die eine Sache, die man sich vor der Unterschrift schriftlich geben lässt. Wir sagen das lieber, als eine Antwort anzudeuten, die wir nicht haben.
Auf wohnwahn
Was wir zeigen können, ist die Lage selbst, gemessen statt beschrieben.
Quellen und Stand
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus dem Gesetz selbst, nicht aus der Berichterstattung. Die Seite ist eine Information, keine Rechtsberatung; für ein konkretes Objekt fragt man die Gemeinde und, wo es um Geld geht, einen Anwalt oder Notar.
Stand: 3. September 2026 · Quellen: Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) §§ 13, 13a und 14 sowie Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG, LGBl. 86/2022), Fassungen im Rechtsinformationssystem RIS.