Grundstücke · Salzburg und Umland
Beim Grundstück entscheidet nicht die Ausstattung, sondern das Baurecht und der Boden. Salzburg hat dabei den teuersten Baugrund außerhalb Wiens, und der Bezirksschnitt führt hier besonders in die Irre: die teuerste Gemeinde der Region liegt nicht in der Stadt.
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Die Frage steht vor jedem Grundstückskauf, und in Salzburg entscheidet sie zusätzlich über den Zweitwohnsitz. Das Land führt die Flächenwidmungspläne aller Gemeinden, also auch im Flachgau und im Tennengau.
Die Statistik Austria wertet die Kaufverträge aus und weist je politischem Bezirk und je Gemeinde einen Durchschnitt in Euro je Quadratmeter aus. Das sind tatsächlich bezahlte Preise, kein Angebot. Die Stadt Salzburg liegt damit auf Platz 3 aller 105 Bezirke Österreichs, hinter Währing und Döbling. Auffällig ist aber das Umland: In Anif wurde je Quadratmeter mehr bezahlt als in der Stadt.
€ 1.345/m²
Statistik Austria, Immobilien-Durchschnittspreise, Stand 2025. Transaktionspreise aus mehreren Jahren, auf das aktuelle Niveau gehoben. Ein Angebot liegt naturgemäß darüber, und ein einzelnes Grundstück kann durch Lage, Größe und Widmung weit abweichen. Der Bezirksschnitt taugt hier besonders wenig: Der Flachgau steht mit rund 404 Euro je Quadratmeter da, die Gemeinden darin reichen von rund 334 bis 1.851 Euro.
Jedes mit Reisezeit, Lärm und den Lage-Daten der Adresse.
In Salzburg ist noch kein Grundstück online. Die Preise oben gelten trotzdem, sie kommen aus der amtlichen Statistik und nicht aus unserem Bestand.
Ob und wie hoch gebaut werden darf, entscheidet der Flächenwidmungsplan, nicht der Verkäufer. Grünland bleibt Grünland, auch wenn im Inserat "Bauerwartungsland" steht: eine geplante Umwidmung ist eine Hoffnung, kein Baurecht.
Wasser, Kanal, Strom und die Zufahrt kosten Geld, wenn sie fehlen. Manche Gemeinden schreiben Aufschließungsbeiträge im fünfstelligen Bereich vor. Die Frage gehört vor die Preisverhandlung, nicht danach.
Bebaubare Fläche, Bauklasse und Bauweise begrenzen, was auf den Quadratmetern Platz hat. Ein großes Grundstück mit niedriger Dichte trägt oft weniger Haus als ein kleineres in einer höheren Bauklasse.
Zum Kaufpreis kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Grundbuchseintragung, dazu Vertragserrichtung und, falls ein Makler vermittelt, dessen Provision. Bei einem Grundstück um 400.000 Euro sind das rund 25.000 bis 40.000 Euro.
Hanglage, Grundwasser und Altlasten verteuern das Fundament. Ein Bodengutachten vor dem Kauf ist billiger als eine Überraschung in der Baugrube.
Am schnellsten über unseren Flächenwidmungsplan Salzburg: Adresse eingeben, und die Widmung an dieser Stelle steht im Klartext da, aus den amtlichen Daten des Landes. Die Pläne aller Salzburger Gemeinden liegen dort. Verbindlich ist die Auskunft der Gemeinde.
Die amtliche Statistik nennt für die Stadt Salzburg einen Durchschnitt von rund 1.345 Euro je Quadratmeter (Stand 2025, aus Kaufverträgen). Das ist der dritthöchste Wert aller 105 österreichischen Bezirke. Im Umland reicht die Spanne von rund 1.851 Euro in Anif bis rund 334 Euro in Henndorf am Wallersee. Die Tabelle oben zeigt jede Gemeinde einzeln.
Weil dort fast ausschließlich Einfamilienhaus-Grund in unmittelbarer Stadtnähe gehandelt wird, mit Untersberg-Blick und in wenigen Minuten am Stadtrand. Der Wert für die Stadt Salzburg mittelt dagegen über das ganze Stadtgebiet, in dem freier Baugrund selten geworden ist. Der Bezirksschnitt des Flachgaus von rund 404 Euro sagt über Anif deshalb nichts.
Nur dort, wo die Widmung es vorsieht. Salzburg führt dafür eine eigene Kategorie, das Zweitwohngebiet; außerhalb davon ist die Nutzung als Zweitwohnsitz stark eingeschränkt, und die Gemeinde entscheidet über Ausnahmen. Beim Erwerb ist außerdem eine Erklärung über die künftige Nutzung abzugeben. Diese Frage gehört vor die Preisverhandlung, nicht danach.
Dass eine Umwidmung erwartet, aber nicht beschlossen ist. Rechtlich ist es Grünland: es darf nicht gebaut werden, solange die Umwidmung nicht da ist. Ob und wann sie kommt, entscheidet die Gemeinde, nicht der Verkäufer.
3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für die Eintragung ins Grundbuch, die Vertragserrichtung und gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das üblicherweise 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Bei Salzburger Preisen ist das schnell ein fünfstelliger Betrag.
Nicht zwangsläufig. Aufgeschlossen heißt, dass die Erschließung rechtlich gesichert ist. Ob Wasser, Kanal und Strom bis zur Grundstücksgrenze liegen und was der Anschluss kostet, ist eine eigene Frage an die Gemeinde.
Die Suche zeigt jedes Grundstück mit Erreichbarkeit und Umgebung. Wer selbst ein Grundstück anbietet, stellt es kostenlos ein.